Более высокая цена продажи ещё не означает, что у вас останется больше денег. За время ожидания могут добавиться расходы на содержание, ремонт и кредит. Покупатель по желаемой цене может так и не появиться.
Чтобы сравнить варианты, посчитайте для каждого три вещи: сколько денег останется после всех затрат, когда вы их получите и сколько придётся доплатить до продажи. Ниже — порядок расчёта и условный пример.
Если вы только знакомитесь с торгами, начните с материала как обычному человеку купить имущество банкрота.
Разделите цену продажи и результат сделки
Цена продажи — сумма, которую заплатит покупатель. Часть этих денег только вернёт ваши прежние вложения.
Денежный результат всей сделки считайте так: из денег от продажи вычтите цену покупки и все расходы от приобретения до выхода из сделки. Если число отрицательное, затраты не окупились.
В расходы включите то, что относится именно к вашему объекту:
- Покупка: цена имущества, оформление и другие затраты на приобретение.
- Подготовка: диагностика, уборка, ремонт, перевозка. Ремонт не обязательно увеличит цену продажи на ту же сумму.
- Владение: коммунальные платежи, хранение, охрана, страхование и налоги на имущество, если они применимы.
- Заёмные деньги: проценты, комиссии и другие платежи по условиям договора.
- Продажа: реклама, расчёты, оформление и вознаграждения привлечённых специалистов, если они есть.
- Налог с дохода от продажи: отдельный расчёт для вашей ситуации.
Не учитывайте одну сумму дважды. Если задаток засчитывается в цену покупки, он уже входит в эту цену. Возврат основной суммы кредита тоже не является второй ценой имущества: при расчёте результата покупка уже учтена. Но в календаре платежей нужно показать, когда и из каких денег вы погасите долг.
Деньги на счёте сразу после продажи и результат всей сделки — разные числа. Из поступления может потребоваться вернуть кредит и отложить деньги на налог, который будет уплачен позднее.
Соберите две карточки расчёта
Назовите варианты, например, «быстрая продажа» и «продажа после ожидания». В обеих карточках используйте одну дату начала отсчёта и один состав объекта. Не сравнивайте квартиру без ремонта с отремонтированной, забыв стоимость работ.
Для каждого варианта запишите:
- Предполагаемую цену сделки. Отдельно отметьте, есть ли конкретное предложение покупателя или это только ваша оценка.
- Дату получения всей оплаты. Учтите подготовку, поиск покупателя, оформление и порядок расчётов. Подписание договора ещё не всегда означает поступление всей суммы.
- Уже понесённые расходы и будущие платежи. Для каждого платежа укажите сумму, срок и документ-основание.
- Что неизвестно: стоимость ремонта, дата передачи, налог или срок продажи. Пустое поле не заменяйте нулём.
- Остаток собственных денег, который нужен до получения оплаты. Покажите платежи по месяцам, включая погашение кредита.
Цена в чужом объявлении показывает пожелание продавца. Она не подтверждает цену состоявшейся сделки. Для оценки соберите похожие предложения с датами, состоянием и местом. Проверьте, что в каждом продаётся: весь объект или только доля в праве на него. Отдельно сохраните сведения о реальных сделках, если можете проверить их источник. Объясните, почему выбранные объекты похожи на ваш.
Спросите у специалиста по продаже: на чём основана оценка, что мешает продаже, какие расходы потребуются и при каких условиях срок увеличится. Не подставляйте единый «обычный срок» для всех объектов.
Учебный пример: два месяца или восемь
Все суммы ниже условные. Это не сведения о рынке, не история реальной сделки и не прогноз доходности. Для простоты рассматриваем небольшой дом, купленный за собственные деньги. Кредита, аренды и дополнительных поступлений нет. Отсчёт срока идёт от покупки до получения всей оплаты за перепродажу.
Одинаковые затраты в обоих вариантах:
- Покупка — 2 000 000 рублей.
- Расходы на приобретение — 100 000 рублей.
- Подготовка и ремонт — 120 000 рублей.
- Итого — 2 220 000 рублей.
Содержание условно стоит 10 000 рублей за месяц. В эту учебную сумму включены все принятые в примере расходы периода владения. Расходы при продаже — ещё 60 000 рублей в любом варианте.
Налог здесь не рассчитываем по ставке. Для показа структуры бюджета задаём условные резервы: 70 000 рублей при цене продажи 2 600 000 рублей и 100 000 рублей при цене 2 800 000 рублей. Резерв — деньги, временно отложенные на налог. Эти суммы не подтверждают размер вашего налога и не заменяют его расчёт.
Быстрая продажа
Предполагаем, что вся оплата поступит через два месяца:
- Цена продажи — 2 600 000 рублей.
- Содержание за два месяца — 20 000 рублей.
- Продажа — 60 000 рублей.
- Условный резерв на налог — 70 000 рублей.
Плановый результат: 2 600 000 − 2 220 000 − 20 000 − 60 000 − 70 000 = 230 000 рублей.
Это остаток сверх вложений после принятых расходов и резерва. Окончательный результат будет известен после фактических платежей, включая налог.
Ожидание более высокой цены
Теперь предполагаем, что вся оплата поступит через восемь месяцев:
- Цена продажи — 2 800 000 рублей.
- Содержание за восемь месяцев — 80 000 рублей.
- Продажа — 60 000 рублей.
- Условный резерв на налог — 100 000 рублей.
Плановый результат: 2 800 000 − 2 220 000 − 80 000 − 60 000 − 100 000 = 340 000 рублей.
Цена выше на 200 000 рублей, а плановый результат — лишь на 110 000 рублей. Ещё 60 000 рублей ушли на дополнительные шесть месяцев содержания и 30 000 рублей отложены в увеличенный налоговый резерв. Деньги вернулись на шесть месяцев позже.
Значит ли это, что ждать лучше? Только при принятых допущениях второй вариант даёт больший остаток. Будущая цена и срок не подтверждены. До продажи ещё нужно найти деньги на содержание.
Проверьте, что будет при задержке и снижении цены
Измените в карточке не только удобные для вас числа. Возьмите несколько менее благоприятных вариантов. Вероятности не придумывайте: если данных нет, просто сравните последствия.
В нашем учебном примере:
- Цена остаётся 2 800 000 рублей, но оплата приходит через одиннадцать месяцев. Содержание составит 110 000 рублей. При остальных прежних допущениях плановый результат снизится до 310 000 рублей.
- Через восемь месяцев дом удаётся продать лишь за 2 600 000 рублей. При той же условной цене используем прежний резерв 70 000 рублей. Результат: 2 600 000 − 2 220 000 − 80 000 − 60 000 − 70 000 = 170 000 рублей. Это на 60 000 рублей меньше быстрой продажи.
- К восьмому месяцу покупателя нет. Выручка пока равна нулю, дом остаётся у владельца, расходы продолжаются. Нельзя записать желаемую цену как уже полученные деньги.
В своём расчёте при изменении цены, года продажи или других условий заново проверьте налог и связанные с ценой расходы. Они не обязаны оставаться прежними.
Заранее определите дату пересмотра плана и запас денег на задержку. Например, к выбранной дате проверьте число содержательных обращений, предложения покупателей и остаток денег. Затем решайте, менять ли цену, условия или срок. Универсальной даты и размера скидки здесь нет.
Уточните налог и стоимость ожидания
Денежные расходы и расходы, которые разрешено учесть для налога, могут различаться. Нельзя просто умножить результат из вашей карточки на одну ставку.
ФНС разъясняет: при соблюдении условий доход от продажи имущества можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на его приобретение вместо имущественного вычета. Вычет — предусмотренная законом сумма уменьшения облагаемого дохода. Это не означает, что любой ремонт или платёж из вашего бюджета уменьшит налог.
Перед решением уточните со специалистом:
- Как влияют вид имущества, срок владения, ваш налоговый статус и использование объекта в деятельности?
- Есть ли освобождение от налога и какие расходы можно подтвердить документами?
- Для недвижимости: как на расчёт влияют кадастровая стоимость и правила региона? Кадастровая стоимость — стоимость объекта в государственном реестре, которую используют в том числе для налоговых расчётов.
- Как меняется расчёт, если продажа переносится на другой год? Нужны ли декларация и резерв для будущего платежа?
Сохраните договор покупки, платёжные документы и расчёт для каждого варианта. Общую схему для личного имущества не переносите автоматически на регулярную перепродажу в бизнесе.
Отдельно подумайте, нужны ли вам деньги раньше. Будущий больший остаток может не решить задачу с платежом, который нужно внести сейчас. Если сравниваете с другим использованием денег, укажите его срок, затраты и риски. Не приписывайте освободившейся сумме гарантированный доход и не превращайте результат короткой сделки в обещанную годовую доходность.
Примите решение по деньгам, сроку и запасу
Поставьте две карточки рядом и ответьте на пять вопросов:
- Какой остаток даёт каждый вариант после всех учтённых расходов и налога либо явно обозначенного резерва?
- Когда вся оплата станет доступна? Какие обязательства останутся после продажи?
- Чем подтверждена ожидаемая цена и что пока остаётся предположением?
- Хватит ли денег при задержке, снижении цены и дополнительных работах?
- При каких изменениях вы пересмотрите решение?
Если объект уже куплен, для выбора дальнейших действий отдельно сравните только будущие поступления и платежи с сегодняшнего дня. Одинаковые прошлые затраты не меняют разницу вариантов. Но сохраните их в расчёте всей сделки, чтобы видеть её полный результат.
Две карточки расчёта помогут решить, подходит ли вам выбранный лот. Если хотите самостоятельно освоить порядок покупки на торгах, начните с курса «Механика торгов по банкротству». В программе: поиск и анализ имущества, подготовка документов, участие в торгах и оформление покупки. Налог по конкретной сделке проверяйте со специалистом. Будущую цену и срок перепродажи не считайте гарантированными.
