Задаток — деньги, которые вносят для участия в торгах. После перевода их нельзя использовать для других платежей. При заключении договора с победителем он засчитывается в оплату покупки. Поэтому его нельзя одновременно считать деньгами на следующую заявку и частью оплаты выигранного имущества.
Лот — это отдельный объект или набор имущества, выставленный на продажу на торгах. Если вы только знакомитесь с процедурой, начните с самостоятельного курса «Механика торгов по банкротству». В нём разбираются основные понятия, виды торгов и порядок внесения и возврата задатка. А ниже соберём расчёт, который полезно сделать ещё до первого перевода.
Отделите доступные деньги от уже запланированных
Возьмите сумму, которую вы действительно выделили на покупку. Деньги на жизнь и обязательные семейные платежи лучше оставить за пределами этого бюджета.
Далее заведите пять строк:
- Доступно сейчас. Деньги, которыми вы можете оплатить следующий платёж. Не включайте сюда уже внесённые задатки, ожидаемые возвраты и ещё не выданный кредит.
- Задатки. Запишите каждый отдельно: лот, сумма, дата перечисления и текущий статус.
- Остаток цены покупки. Сколько ещё потребуется перечислить, если вы выиграете по выбранной цене.
- Неоплаченные расходы. Проверка имущества, поездки, оформление, перевозка, хранение, ремонт и другие затраты, которые относятся именно к вашему лоту.
- Резерв. Деньги на отклонения от плана. Его размер определяют по рискам покупки, а не по универсальному проценту.
Расходы подтвердите сметами, условиями договоров и тарифами. Если сумму ещё не выяснили, напишите «неизвестно» и назначьте срок проверки. Ноль в такой строке создаёт ложное ощущение запаса.
Используйте один момент расчёта. Если начали с сегодняшнего остатка на счёте, уже списанный задаток повторно из него не вычитайте. Если считаете от бюджета до переводов, сначала вычтите все внесённые задатки и уже оплаченные расходы.
Учебный пример: на счёте много, свободно мало
Все суммы ниже условные. Это пример движения денег, а не оценка конкретного имущества или рекомендация вложить определённую сумму. Предположим, других платежей пока не было, кредит и будущие поступления не используются.
Исходные данные:
- Бюджет до участия: 1 500 000 ₽.
- Перечисленный задаток: 200 000 ₽.
- Цена, по которой рассматриваем победу: 1 100 000 ₽.
- Все ещё не оплаченные расходы по покупке: 150 000 ₽.
- Отдельный резерв: 200 000 ₽.
После перечисления задатка доступно 1 300 000 ₽: из 1 500 000 ₽ вычли 200 000 ₽.
При покупке по выбранной цене доплатить нужно 900 000 ₽: из 1 100 000 ₽ вычли уже внесённый задаток 200 000 ₽. Правило зачёта задатка победителя при заключении договора предусмотрено пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ. В документах конкретной сделки проверьте сумму зачёта и остаток к перечислению.
Из доступных 1 300 000 ₽ необходимо оставить:
- 900 000 ₽ на доплату продавцу.
- 150 000 ₽ на оставшиеся расходы.
- 200 000 ₽ в резерве.
Итого не распределено только 50 000 ₽: 1 300 000 − 900 000 − 150 000 − 200 000.
Проверка другим способом даёт тот же результат: исходные 1 500 000 ₽ минус полная цена 1 100 000 ₽, расходы 150 000 ₽ и резерв 200 000 ₽ равно 50 000 ₽. Задаток отдельно второй раз не вычитаем: он уже входит в полную цену покупки.
Эти 50 000 ₽ не являются прибылью. Это остаток исходного бюджета после запланированных платежей и выделения резерва. Чтобы посчитать результат последующей продажи или аренды, понадобятся отдельные данные о доходах и всех затратах. В этом примере их нет.
Проверьте, остаётся ли смысл покупать на торгах
Небольшой задаток может сделать участие доступным, но оценивать покупку нужно по полной стоимости. В нашем условном примере имущество стоит 1 100 000 ₽, а вместе с расходами — 1 250 000 ₽. Для выбранного плана с резервом нужно 1 450 000 ₽. Сам задаток 200 000 ₽ второй раз к этим суммам не прибавляем.
Сравните эту покупку с подходящим имуществом вне торгов. Возьмите одинаковую цель использования и учтите состояние, комплектность, расходы на оформление, ремонт и доставку у обоих вариантов. Если лот после такой проверки обходится дешевле, появляется обоснованный ценовой аргумент в пользу торгов. Разница между стартовой ценой и чужим объявлением такого вывода ещё не даёт.
Из своего бюджета можно вывести предел ставки: вычесть все расходы и отдельно отложенный резерв. В нашем примере это 1 500 000 − 150 000 − 200 000 = 1 150 000 ₽ за само имущество. При этой цене свободного остатка уже не будет. Это лишь предел по заданному бюджету, а не рекомендация торговаться до него: разумная цена может быть ниже после сравнения альтернатив и проверки рисков. Если расходы растут вместе с ценой, пересчитайте и их.
Если участвуете сразу в нескольких лотах
К примеру выше добавим второй задаток 100 000 ₽. Допустим, до срока оплаты первого лота он ещё не вернулся. Теперь доступно 1 200 000 ₽, а на первый лот вместе с расходами и резервом нужны прежние 1 250 000 ₽. Не хватает 50 000 ₽ даже при проигрыше на вторых торгах.
Это разрыв по времени: деньги могут подлежать возврату, но пока ими нельзя оплатить покупку. Планировать новый платёж только на ожидаемый возврат рискованно.
Если возможна победа по нескольким заявкам, сложите оставшиеся платежи по всем таким покупкам. Не ограничивайтесь суммой задатков и не исходите из надежды, что выиграете лишь один лот.
Перед второй заявкой проверьте:
- Сколько денег уже недоступно по другим лотам.
- Когда по каждому лоту может понадобиться доплата.
- Хватит ли денег при нескольких победах и задержке ожидаемого возврата.
- Какие расходы возникают ещё до передачи имущества.
Если расчёт становится отрицательным, сначала измените план участия или подтвердите отдельный источник денег и срок их доступности. Ожидаемую продажу другого имущества и предварительное одобрение кредита не приравнивайте к поступившим средствам.
Если в этой схеме пока путаются задаток, доплата и возврат, вернитесь к теме задатка на самостоятельном курсе по торгам по банкротству. Видео и материалы можно изучать в своём темпе. Условия конкретного лота всё равно нужно проверять по документам; обучение не гарантирует победу или доход.
Поставьте возврат и оплату в календарь
Для каждого лота выпишите из сообщения о продаже, договора о задатке и проекта договора купли-продажи:
- Крайний срок поступления задатка.
- Дату подведения результатов и документ, который их подтверждает.
- Срок подписания договора и событие, от которого его считают.
- Срок оплаты, сумму доплаты и реквизиты получателя.
- Основание возврата задатка, начало отсчёта срока и порядок его получения.
При продаже по правилам статьи 110 закона о банкротстве пункт 15 предусматривает возврат задатков заявителям, кроме победителя, в пределах пяти рабочих дней после подписания протокола о результатах торгов. Отсчёт связан с протоколом, а не с вашим переводом или появлением надписи в личном кабинете.
Не переносите этот срок автоматически на любой случай отмены торгов, отзыва заявки или спора. Для своей ситуации проверьте применимые правила и документы. Деньги добавляйте в доступный остаток после фактического возврата, когда можете ими распорядиться.
В случае победы не планируйте вернуть задаток, просто отказавшись от покупки. По пункту 16 той же статьи отказ или уклонение победителя от подписания договора в течение пяти дней после получения предложения управляющего влечёт невозврат задатка. Условия и последствия нарушения оплаты тоже изучите заранее.
Универсальную дату возврата для всех лотов и сценариев в расчёт не ставьте. Если дата неизвестна, отдельно проверьте вариант, в котором деньги не поступят к ближайшему обязательному платежу.
Что спросить и что сделать до перевода
Организатору задайте конкретные вопросы по номеру лота:
- Какая сумма задатка пойдёт в оплату при заключении договора и сколько останется доплатить при моей цене?
- От какого события считается каждый срок и где это записано?
- Кто возвращает задаток, куда он возвращается и какие действия нужны с моей стороны?
- Каков порядок возврата в моём сценарии: проигрыш, отмена торгов или отзыв заявки?
- Какие платежи, кроме цены покупки, возлагаются на покупателя по документам продажи?
У банка заранее уточните лимиты переводов, комиссии и порядок исполнения крупного платежа. Ответы организатора сохраните вместе с документами. Если они противоречат условиям продажи или закону, разберите расхождение со специалистом до участия.
Затем обновите расчёт в три шага:
- Сверьте доступный остаток и отдельно выпишите деньги, которые пока нельзя использовать.
- Вычтите из доступного остатка все ещё предстоящие доплаты, расходы и резерв. Уже перечисленный задаток повторно не вычитайте.
- Повторите расчёт на каждую ближайшую дату платежа, в том числе без ожидаемых возвратов. После новой ставки пересчитайте доплату.
Если срок, порядок зачёта или обязательный расход остались неясными, не заполняйте пробел удобной цифрой. Получите документы и разберите вопрос до перевода. Сохраните расчёт с датой: после новой ставки, возврата задатка или уточнения расходов он уже будет другим.
Расчёт решает одну задачу: показывает, хватит ли доступных денег на платежи по выбранному плану. Качество имущества, юридические риски и целесообразность покупки нужно оценивать отдельно.
