До покупки офиса закажите проверку воздухообмена для вашей команды, расстановки и графика. Наличие кондиционеров или работающего вентилятора не отвечает на главный вопрос: достаточно ли наружного воздуха получает каждая занятая зона в обычном рабочем режиме.

Быстрый список проверки:

  1. Посчитать одновременную загрузку по комнатам, включая гостей и переговорную.
  2. Установить, какие системы обслуживают офис и когда они работают.
  3. Сопоставить требуемые расходы с измерениями по зонам, отдельно проверить наружную составляющую подачи.
  4. Получить заключение по заявленным сценариям: что подтверждено, что нужно исправить и что осталось непроверенным.

Ниже — исходные данные, подробное техническое задание и форма, которую можно скопировать для согласования с исполнителем.

Сначала посчитайте людей по помещениям и времени

Число столов на плане ещё не задаёт расчётную нагрузку. Запишите постоянные рабочие места, посетителей, продолжительность пребывания и часы использования каждой комнаты. Отдельно выделите переговорную: она может заполняться ненадолго, но плотнее основного зала.

Для каждой зоны подготовьте карточку:

  • Номер на плане, площадь, высота и назначение.
  • Максимальное одновременное число людей и обычная загрузка.
  • Кто приходит дополнительно, а кто перемещается из соседних кабинетов.
  • Время работы, включая вечер, выходные и период до прихода команды.
  • Оборудование и процессы, влияющие на тепло, влагу и выделения в воздух.
  • Предполагаемая расстановка столов, высоких шкафов и перегородок.

Не складывайте одних и тех же сотрудников дважды. В условном офисе 18 работников. На встречу в переговорную переходят шестеро из них и приходят два внешних гостя. Во время встречи в основном зале остаются 12 человек, в переговорной находятся восемь, во всём блоке — 20. Это вымышленные исходные данные, а не допустимая вместимость. Специалист должен проверить именно такое распределение, а также другие возможные сценарии.

Обратная ошибка — посчитать только штат и забыть посетителей. Если переговорную сдают сторонним компаниям, её пользователи могут добавляться к полной команде, а не замещать её.

Передайте сведения об остальных помещениях, подключённых к той же установке. Пустой соседний блок способен изменить условия после заселения. Неизвестную загрузку отметьте как неизвестную: покупатель не должен придумывать её за владельца здания.

Задача инженера — определить расчётную численность и требуемый воздухообмен для этих сценариев по применимым требованиям. Полученное число относится к воздухообмену. Вместимость по эвакуации, санитарно-бытовому обеспечению и другим условиям проверяют отдельно.

Разберитесь, что именно подаёт воздух

Попросите показать схему: от места забора наружного воздуха до конкретного кабинета, затем путь удаления. На ней должны быть обозначены установки, ответвления, обслуживаемые зоны и устройства управления.

Приточная система подаёт воздух в помещение. Но в некоторых схемах часть подачи может состоять из воздуха, возвращённого из помещений: это рециркуляция. Поэтому общий расход через решётку и расход наружного воздуха нельзя считать одной величиной без проверки схемы и режима.

Кондиционер поддерживает температуру, а подача наружного воздуха зависит от устройства конкретной системы. Наличие внутреннего блока на стене не подтверждает вентиляцию. Паспортная производительность вентилятора тоже не показывает, сколько воздуха доходит до дальней комнаты в существующей сети.

Вытяжка удаляет воздух. Переток — его переход из одной зоны в другую через предусмотренные пути. Если приток находится в кабинете, а вытяжка за закрытой дверью, нужно проверить весь путь. Дверной зазор, решётка или канал оцениваются как часть решения; самостоятельно пилить дверь или фиксировать её открытой ради воздухообмена не следует.

Воздух должен распределяться по обслуживаемым зонам. Благополучная общая сумма по этажу может скрывать недостаточную подачу в переговорную и избыток в пустом коридоре. При этом требовать равенства притока и вытяжки отдельно в каждом кабинете неправильно: проект может предусматривать перетоки между помещениями. Инженер проверяет баланс в границах системы и нужные направления движения.

Если зал разделили на кабинеты, передайте фактический план вместе с исходным проектом вентиляции. Установление оснований самих переделок разобрано отдельно в статье о расхождениях планировки офиса с документами. Для замеров важно, чтобы схема отражала реальные стены и двери.

Какие документы передать исполнителю

Запросите у организатора торгов доступные материалы по продаваемому блоку и обслуживающей его системе. Нужны документы целиком, с относящимися к ним листами и изменениями.

  1. Проект отопления, вентиляции и кондиционирования в соответствующей части: планы, схемы, расчётные расходы, наружная составляющая подачи, число людей, назначение помещений и принятые режимы.
  2. Исполнительная документация, которая описывает выполненное решение, сведения о последующих переделках и действующая схема распределения воздуха.
  3. Паспорта систем и установленного оборудования, прежние протоколы измерений, наладки и проверки эффективности с датами и условиями.
  4. Инструкции по эксплуатации, расписание работы, настройки управления и сведения о сезонных режимах в доступном для проверки объёме.
  5. Журналы обслуживания, замены фильтров, очистки, ремонтов, сведения о неисправностях и выполнении предписаний, если они есть.
  6. Документы о принадлежности установок и сетей, границах обслуживания и условиях пользования общей или чужой системой после продажи.

Сверяйте обозначения: паспорт установки П1 бесполезен для выводов о кабинете, пока не установлено, что именно она его обслуживает. Дата старого протокола сама по себе не делает его негодным, но нужно выяснить, менялись ли с тех пор планировка, оборудование, балансировка, фильтры или график работы.

Отсутствие проекта не означает автоматически невозможность использования помещения. Оно ограничивает исходные данные. В таком случае исполнитель отдельно определяет, какие сведения можно восстановить обследованием, где нужны расчёты и чего недостаточно для вывода. Нельзя просто принять измеренный сегодня расход за проектную норму.

Как сформулировать техническое задание

Это заготовка для согласования с исполнителем, а не самостоятельно назначенная программа испытаний. Заполните исходные сведения; расчёты, методы и безопасные условия работ определяют специалисты.

  1. Объект и границы проверки: адрес, номер лота, комнаты на приложенном плане — ___.
  2. Будущее использование: люди по зонам, посетители, расстановка и часы работы — ___.
  3. Системы и доступ: обозначения установок, общие ответвления, ответственный за доступ и непроверяемые участки — ___.
  4. Исходные документы: проект, исполнительная схема, паспорта, прежние протоколы и перечень отсутствующих материалов — ___.
  5. Расчётная часть: определить применимые требования и нужные расходы для приложенных сценариев; отдельно показать исходные проектные и будущие показатели.
  6. Проверка на месте: согласовать программу измерений притока, удаления, наружной составляющей и перетоков по зонам и значимым режимам; записать условия измерений.
  7. Результат: схема точек, протоколы, сопоставление расчёта и факта, подтверждённые отклонения, необходимые действия, порядок и условия проверки результата после работ и прямые ограничения выводов.
  8. Срок и этапы: дата результата, необходимого для решения по лоту, и отдельно дополнительные работы — ___.

Проверку микроклимата, шума и загрязняющих веществ при необходимости выделите в согласованный объём. Противодымная защита и пожарная автоматика требуют отдельной проверки, а вывод о вентиляции не определяет общую вместимость офиса по всем требованиям.

Ниже — пояснения к шести частям задания.

1. Границы и исходное состояние

Перечислите помещения и системы, которые входят в обследование. Укажите, кто обеспечивает доступ к установкам, техническим помещениям и оборудованию соседних блоков. Отметьте участки, которые пока недоступны.

Попросите сверить видимую схему с документами: наличие и подключение устройств, положение решёток, доступность обслуживания, признаки повреждений и загрязнения. Скрытые участки исследуют только согласованным безопасным способом. Если их не проверяли, в заключении должна остаться соответствующая оговорка.

2. Расчётная потребность

Исполнитель должен назвать применимые нормы, их редакции и основания расчёта. По помещениям нужны расчётные пользователи, требуемые расходы наружного воздуха, притока и удаления, а также предусмотренные перетоки. Если воздух требуется ещё для отвода тепла, влаги или иных выделений, это учитывают в расчёте.

Попросите отдельно показать исходные проектные показатели и показатели для будущего использования. Это особенно важно, когда бывший кабинет руководителя превращают в комнату на несколько рабочих мест.

Не назначайте самостоятельно одну цифру в кубометрах в час на человека. Выбор величины и возможность её применения зависят от назначения, длительности пребывания, схемы вентиляции и других исходных условий. Деление общего расхода установки на случайный норматив не устанавливает допустимое число сотрудников.

3. Фактические расходы и распределение

Включите измерение расхода воздуха на предусмотренных программой участках и устройствах, проверку притока, вытяжки и перетоков. Попросите установить наружную составляющую там, где возможна рециркуляция, и объяснить метод её определения.

Проверка должна дать результат по значимым зонам, включая переговорную и удалённые кабинеты. В отчёте нужны схема точек, обозначения устройств, полученные значения и единицы измерения. Одна скорость у края решётки не равна готовому расходу воздуха через неё: метод и обработку результата выбирает исполнитель.

По измеренному балансу специалист оценивает направления движения и возможное поступление воздуха из нежелательных зон. Нельзя считать вытяжку санузла подтверждённой лишь потому, что в соседнем кабинете слышен вентилятор.

4. Режимы, в которых получен результат

Заранее согласуйте проверку обычного рабочего режима, значимых настроек и расписания. В журнале должны быть время, погода и наружные условия, работающие установки, положения доступных регулировок, состояние дверей и окон, загрузка помещений и обстоятельства, влияющие на измерение.

Если система регулируется по расписанию, присутствию людей или датчикам, нужно понять её логику и проверить согласованные сценарии. Особенно важен вечер: доступ в офис до 22 часов ещё не означает работу общей приточной установки после 19 часов.

Различайте измеренный, расчётно оценённый и непроверенный режимы. Результат на максимальной скорости с открытыми дверями нельзя без оговорок переносить на тихий режим с закрытой переговорной. Нельзя и специально рассаживать людей в сомнительном помещении, чтобы проверить, когда им станет душно. Программу и безопасные условия определяют специалисты.

5. Состояние и совместная работа систем

Попросите оценить доступные фильтры, теплообменники, вентиляторы, клапаны, воздуховоды, дренаж и автоматику в пределах задания. Важно установить, какие неисправности подтверждены, а какие только предполагаются. Отсутствие записи о замене фильтра ещё не доказывает конкретное загрязнение, но требует проверки.

Уточните возможность поддерживать требуемый режим вместе с отоплением и охлаждением. Если нужный расход достигается только с недопустимым шумом или сквозняком на рабочих местах, вопрос готовности офиса остаётся открытым. Состав измерений микроклимата, шума и при необходимости загрязняющих веществ согласуют отдельно с подходящим исполнителем.

Проверка общеобменной вентиляции не заменяет проверку противодымной защиты и пожарной автоматики. Нельзя отключать защитные блокировки ради получения более высокого расхода или самостоятельно испытывать противопожарные клапаны.

6. Документы по результатам

Заранее перечислите приложения: исходные данные, схема системы и точек, протоколы, фотографии доступных дефектов, сопоставление расчёта и факта, перечень ограничений и выводы по сценариям.

По каждой зоне удобно получить одну запись: режим и число людей; требуемые расходы; измеренные расходы; наружная составляющая; перетоки; вывод и непроверенные условия.

В протоколах попросите указать исполнителя, дату, применённые методы и приборы, сведения об их пригодности и требуемой поверке или калибровке, условия измерений и оценку точности результата. Необходимость аккредитации лаборатории и её область проверяют по цели конкретных исследований. Не всякий подрядчик по монтажу может выдать любой нужный вам документ.

При небольшом отличии от расчётного значения важно, как оно соотносится с погрешностью и применимыми критериями оценки. Универсальный «разрешённый процент отклонения» для всех задач в договор обследования не переносите.

На какие требования опираться

Нормативные ориентиры проверены на 14 октября 2026 года. Для конкретного офиса исполнитель должен определить применимые требования и объяснить, к какому виду работ и режиму использования относится каждый вывод.

С 1 сентября 2026 года действуют СП 2.2.4285-26 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда», утверждённые постановлением от 2 июня 2026 года № 15. Прежние СП 2.2.3670-20 отменены. Новые правила устанавливают обязательные требования к безопасным условиям труда для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в своей области применения. Параметры факторов рабочей среды оценивают по применимым гигиеническим нормативам, в том числе СанПиН 1.2.3685-21. Норму для отдельного производственного процесса нельзя автоматически применять к обычному офису.

СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» содержит требования к проектированию, монтажу и эксплуатации соответствующих систем. На дату проверки учитываются изменения № 1–6. СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» относится к проектированию при новом строительстве, реконструкции и капитальном ремонте, включая изменение назначения; его область охватывает и встроенные общественные помещения. На дату проверки действуют изменения № 1–5.

Для существующего здания нужно сопоставить исходный проект, выполненные изменения, будущую загрузку и требования эксплуатации. Сам переход права собственности не означает автоматического применения к старому зданию каждого нового проектного решения. Он также не отменяет действующих санитарных требований к условиям труда. Инженерное заключение о вентиляции не заменяет производственный контроль, специальную оценку условий труда и проверки других систем, когда они необходимы.

Почему окно и бытовой датчик не закрывают проверку

Открытое окно меняет условия в комнате. Но по ощущениям в течение десяти минут нельзя установить устойчивый воздухообмен при полной загрузке, морозе, жаре или закрытом окне. Если проект использует естественную вентиляцию, специалист проверяет именно это решение и условия его работы. Сам факт открывающейся створки не подтверждает достаточность схемы.

Бытовой датчик углекислого газа может показать повод для дополнительной проверки и помочь наблюдать изменения при известной загрузке. На результат влияют тип и состояние прибора, место установки, наружный фон и время наблюдения. Одно низкое показание в пустом офисе не подтверждает будущую работу полной команды.

CO₂ не описывает все загрязнения, микроклимат и исправность системы. Такой датчик не измеряет расход наружного воздуха напрямую и не заменяет профессиональную программу. Порог, который кто-то выставил в приложении, нельзя считать санитарным заключением по офису.

Жалоба «душно» тоже требует разбора: одновременно могут влиять температура, влажность, воздухообмен и другие факторы. Не нужно предлагать сотрудникам терпеть неприятные условия до накопления красивого графика.

Если установка и воздуховоды находятся за чужой дверью

Отметьте на схеме, где заканчивается оборудование продаваемого блока и начинается общая либо чужая система. Установите, кто вправе запускать её, менять настройки, проводить обслуживание и разрешать работы. Документы о технических границах сопоставьте с документами о правах и обязанностях: одной линии на схеме недостаточно.

Нужны подтверждённые условия после покупки: график, доступ к обслуживанию, порядок устранения неисправностей и согласования изменений. Если часть оборудования принадлежит арендатору, выясните, что останется после передачи помещения.

В заключении нельзя скрывать зависимость от здания. Например, «расход подтверждён при работе общей установки в режиме X; режим вне рабочего времени не предоставлен для проверки». Это содержательный результат, хотя он пока не подтверждает вечернюю работу вашей команды.

Если предлагают увеличить подачу за счёт регулировки общего ответвления, нужно оценить влияние на остальные зоны и основания вмешательства. Покупатель не вправе самостоятельно прикрывать соседние решётки, менять настройку общей автоматики или включать оборудование без согласования.

Те же границы важны для вытяжки из санитарных помещений. Право пользоваться санузлом и условия его ежедневной доступности рассмотрены отдельно в статье об офисе без собственного санузла. Здесь проверяют, как соответствующие зоны включены в воздухообмен.

Как прочитать вывод и принять решение

Вернёмся к условному офису на 18 работников с переговорной. Старый проект рассчитан на другое размещение людей. Во время осмотра замерили только общий приточный расход, а установку здания включили на повышенный режим. В переговорной дверь держали открытой; её обычный режим отдельно не проверили. Все обстоятельства примера вымышлены.

Такой протокол полезен как запись одного измерения, но по нему нельзя написать «офис подходит для 20 человек». Нужны расчёт будущего распределения людей, наружная составляющая подачи, данные по помещениям и подтверждение рабочего режима. Недостающие действия следует назвать до решения об участии.

Фраза «рекомендуется обслуживание» слишком широка для бюджета. Попросите разделить подтверждённые работы, дополнительные обследования и возможные варианты переделки. Стоимость и сроки уточняют по определённому составу, с учётом прав на систему и доступности работ. Запас денег не доказывает, что общую установку разрешат или смогут усилить.

Перед заявкой сопоставьте состояние офиса с нужной датой начала работы. Если критический режим ещё не подтверждён, нельзя считать помещение готовым и обещать команде переезд только по результату осмотра. Можно получить недостающие данные, рассмотреть обоснованный вариант с меньшей загрузкой либо выбрать другой объект.

Чтобы разобраться в самой процедуре участия, перейдите к открытому уроку на странице обучения: после регистрации он доступен в учебном кабинете. А решение о вентиляции опирайте на расчёт, измерения и ясные границы заключения по выбранному офису.