Начните с документов, затем проведите осмотр со специалистом. Результат запишите в дефектную ведомость: это список замечаний, подтверждений и необходимых проверок. Если это ваш первый лот, заранее разберите порядок участия на самостоятельном курсе «Механика торгов по банкротству». В нём есть основные понятия, виды торгов и порядок работы с задатком. Осмотр помещения и инженерное заключение понадобятся отдельно.
Сначала определите, что продают
«Ниже тротуара» описывает положение входа. Это ещё не название этажа. У здания на склоне двери с разных сторон могут находиться на разной высоте относительно земли.
По числу ступеней, высоте окна или фотографии этаж не определяйте. Попросите специалиста сопоставить проект, поэтажный план и фактические высотные отметки. Отдельно зафиксируйте нынешний уровень тротуара и порога.
Запросите у организатора торгов:
- Выписку ЕГРН, то есть сведения из реестра недвижимости, с кадастровым номером, назначением и этажом помещения.
- Поэтажный план и экспликацию: перечень комнат с площадями и названиями.
- Проект и документы о вводе здания в эксплуатацию, если они доступны.
- Документы на выполненные изменения входа, перегородок и инженерных систем.
- Границы продаваемого помещения: входят ли в него лестница, площадка перед дверью, подсобные комнаты.
Сверьте план с тем, что вам показывают. В многоквартирном доме отдельно выясните, не затрагивается ли общее имущество, включая технические помещения и общедомовые сети. Само слово «подвал» не означает ни отдельную собственность, ни общее имущество. Этот вопрос разбирают по назначению, документам и истории объекта.
Проверьте путь воды снаружи и внутри
Осмотрите подход к двери и доступные помещения. По согласованию полезно прийти после обычного дождя или запросить датированные материалы таких осмотров. Один сухой день не показывает, что происходит весной или во время сильных осадков. Во время подтопления внутрь не заходите.
Снаружи
Посмотрите, есть ли следы воды и грязи на нижней площадке, куда направлены водосточные трубы, в каком состоянии видимые решётки и лотки для стока. Если у окна или входа есть приямок, то есть углубление снаружи здания, зафиксируйте его состояние с безопасного места.
Задайте вопросы:
- Куда уходит вода с лестницы и площадки перед дверью?
- Есть ли схема водоотведения и документы о подключении к сети?
- Кто очищает лотки и отвечает за участок стока за пределами помещения?
- Были ли затопления после ливней, таяния снега или ремонта тротуара?
Наличие решётки не доказывает, что под ней работает сток. Не открывайте колодцы и не спускайтесь в них. Проверку сети поручите специалисту вместе с обслуживающей организацией.
Внутри
Отмечайте наблюдения без самостоятельного диагноза: мокрое пятно, отслоившаяся краска, белый налёт, потемнение стены, запах сырости, работающий осушитель. Фотографируйте место и общий вид комнаты с разрешения организатора. Не отрывайте отделку и не трогайте подозрительные загрязнения.
У влаги могут быть разные источники: вода с улицы, грунт, протекающие трубы, обратный выход стоков из канализации или конденсат. Конденсат — влага из воздуха, которая оседает на холодной поверхности. Выбрать причину по одному пятну нельзя.
Попросите акты аварий, заявки в управляющую организацию, журнал эксплуатации и документы о ремонте. Уточните даты: «не течёт после ремонта» мало что говорит, если после него ещё не было сильного дождя. Отсутствие актов не подтверждает отсутствие аварий.
Разделите гидроизоляцию, сток и канализацию
Гидроизоляция защищает конструкции от проникновения воды. Водоотведение убирает воду по предусмотренному пути. Дренаж — система для сбора и отвода воды из грунта. Эти меры решают разные задачи; необходимость каждой определяют после обследования.
Запросите проект защиты от воды, документы о выполненных работах и акты скрытых работ. Последние фиксируют то, что затем закрыли отделкой или грунтом. Узнайте, какие участки ремонтировали и кто обслуживает систему.
Если вода откачивается насосом, спросите, кому он принадлежит, куда сбрасывается вода и что предусмотрено при неисправности или отключении электричества. Попросите документы о проверках и обслуживании. Сам по себе установленный насос не доказывает надёжность решения.
Канализацию проверяют отдельно. Передайте инженеру схему труб и расположение санузла. Попросите оценить риск поступления стоков обратно в помещение, существующую защиту и доступ к обслуживанию. Не выбирайте насос или защитное устройство по совету продавца без проверки системы.
Предложение «просто промазать стены изнутри» пока не считайте сметой. Сначала нужны установленная причина, допустимое техническое решение и понимание, можно ли выполнить работы. Для доступа к наружной стене или общей сети могут понадобиться права и согласования, которых у покупателя помещения ещё нет.
Уточните, можно ли открыть нужный магазин
Запись «нежилое помещение» не подтверждает пригодность для любого бизнеса. До осмотра опишите свой замысел: какие товары, сколько сотрудников и посетителей, какое оборудование, где хранение и как часто доставка. Для продуктового магазина, торговли одеждой и помещения с приготовлением еды набор проверок различается.
Попросите юриста и проектировщика сопоставить этот замысел с назначением помещения и здания, проектом, допустимым использованием участка и применимыми требованиями. Если нужен новый вход, перепланировка или изменение использования, выясните порядок и реальную возможность до расчёта дохода.
С 1 сентября 2026 года действуют новые санитарные правила. СП 2.1.4284-26 касаются перечисленных в них видов деятельности, СП 2.3.6.4281-26 — торговли пищевой продукцией. Проверка по старой памятке может оказаться неполной.
В постановлении № 20, которым утверждены СП 2.1.4284-26, есть переходные условия. Они касаются ранее введённых объектов, а также строительства, реконструкции и ввода, начатых до этой даты. Такие объекты эксплуатируют по утверждённому проекту, по которому они были построены. Передайте специалисту проект и даты этих работ. Нельзя автоматически требовать переделать всё здание или считать старый объект освобождённым от санитарных требований.
Воздух и условия работы
Окно, вентилятор или кондиционер не подтверждают достаточный воздухообмен. Это поступление свежего воздуха и удаление использованного.
Попросите схему вентиляции, сведения о её обслуживании и протоколы измерений. На осмотре отметьте духоту, запахи, запотевание, шум оборудования. Поручите инженеру проверить приток и вытяжку, а также возможность работы системы с планируемым числом людей и оборудованием. Не проверяйте тягу огнём.
Если на выбранный вид деятельности распространяются СП 2.1.4284-26, проверьте также микроклимат: температуру, влажность и движение воздуха. Важны освещение и состояние отделки. На ней не должно быть следов протеканий и поражения грибком. Не ограничивайте проверку тем, работает ли вытяжка. Если нужны измерения, согласуйте их с профильной лабораторией. Возможность провести новый воздуховод через фасад или общие помещения заранее не гарантирована.
Выход при пожаре
Пройдите с сопровождающим весь доступный маршрут из дальней комнаты на улицу. Отметьте двери, лестницы, узкие места, запоры и участок, который проходит через чужое помещение. Закрытый выход, который обещают «потом открыть», запишите как неподтверждённый.
Попросите специалиста по пожарной безопасности проверить маршрут, число выходов и документы именно для планируемого использования. Передайте ему данные о числе людей, плане комнат и расположении помещения в здании. Одна дверь, табличка «Выход» или окно не позволяют самостоятельно признать помещение безопасным. Не планируйте торговый зал до проверки возможности эвакуации.
Оцените вход глазами покупателя и поставщика
Доступность
Зафиксируйте ступени, порог, поручни, освещение и место перед дверью. Подумайте о посетителе на коляске, человеке с тростью, родителе с детской коляской. Проверять соответствие требованиям доступности и выбирать решение должен профильный специалист.
Не закладывайте в расчёт «небольшой пандус» без проверки пространства, безопасности и прав на участок. Возможность установить пандус или подъёмник не следует из того, что помещение продаётся. В состав работ могут попасть фасад, тротуар и общее имущество. Нужные согласования зависят от решения и объекта.
Видимость
Пройдите обычным маршрутом пешехода в обе стороны. Видны ли дверь и витрина? Не закрывают ли их припаркованные машины, ограждение или растительность? Повторите наблюдение в предполагаемые часы работы. Это проверка конкретного места, а не обещание определённого потока клиентов.
Попросите документы на существующую вывеску и выясните местные правила её размещения. Не считайте свободную стену разрешённым местом для рекламы. Если продажи зависят от большой заметной вывески, подтвердите возможность её размещения до заявки.
Разгрузка
Проследите путь товара от места законной остановки машины до склада. Где переносить коробки по ступеням, можно ли пользоваться тележкой, кто открывает ворота? Запишите ограничения по времени и размеру поставок, если они подтверждены документами.
В жилом доме отдельно проверьте допустимое место и порядок разгрузки: привычка прежнего арендатора не подтверждает соблюдение требований. Согласуйте маршрут с учётом жителей, проездов и путей эвакуации. Не включайте чужую площадку в бизнес-план без основания для её использования.
Соберите дефектную ведомость и бюджет
Для каждого замечания заполните короткую карточку:
- Место и наблюдение: что увидели, в какую дату и при какой погоде.
- Подтверждение: фото, документ, результат измерения или ответ ответственного лица.
- Что неизвестно: причина, охват проблемы, принадлежность оборудования или возможность работ.
- Следующая проверка: какой специалист и какие документы нужны.
- Приоритет: выяснить до заявки, устранить до открытия или включить в регулярное обслуживание.
- Расход и срок: по расчёту специалиста; пока расчёта нет, пишите «не определён».
Сначала выделите воду и возможность её безопасно отвести, затем защиту конструкций и вход. Параллельно проверьте пригодность под торговлю и эвакуацию: они способны остановить покупку независимо от стоимости ремонта.
В бюджет внесите отдельные категории:
- Обследование, измерения, проектирование и необходимые согласования.
- Работы по устранению причины сырости, гидроизоляции и водоотведению, если они обоснованы обследованием.
- Ремонт канализации, вентиляции, электроснабжения и противопожарных систем по выявленной потребности.
- Допустимое обустройство входа, доступности и вывески.
- Просушку, безопасное устранение повреждений и восстановление отделки после устранения причины.
- Регулярное обслуживание, очистку, электричество для оборудования и возможную замену его узлов.
- Содержание помещения до открытия и время без арендного дохода, если покупаете под сдачу.
Не складывайте все работы как обязательные для каждого цоколя. Для каждой строки нужны основание, исполнитель и понимание, кто платит: собственник помещения, арендатор или иное ответственное лицо. Неопределённые расходы держите отдельно от подтверждённых.
Сравните полную стоимость с другим помещением
У торгов есть практический смысл, когда выбранный объект после всех проверок обходится дешевле подходящей альтернативы. Сравнивать нужно помещения под один и тот же бизнес: похожие площадь, расположение, доступность, состояние и возможность открыть магазин.
Цена лота — только начало расчёта. Прибавьте расходы на покупку, необходимые работы и содержание до открытия. Отдельно оставьте резерв. Сравните результат с покупкой готового помещения и с арендой на выбранный срок. У аренды свой расчёт: платежи, обеспечительный платёж, отделка и условия выхода из договора. Покупка и аренда дают разные права, поэтому одной суммы для выбора мало.
Например, в условном расчёте цена лота составляет 2 000 000 рублей, необходимые работы — 700 000, остальные расходы до открытия — 100 000. Всего получается 2 800 000 рублей. Если отдельно отложить резерв 200 000, на план нужно 3 000 000 рублей. При таком же полном бюджете у подходящей альтернативы ценовое преимущество уже не видно. Эти суммы вымышлены и не являются сметой ремонта или рыночной оценкой.
Проверка до заявки помогает установить предел ставки: сколько вы можете заплатить за сам лот после остальных расходов и резерва. При неизвестной стоимости защиты от воды этот предел пока не обоснован. Низкая стартовая цена сама по себе не обещает экономию или прибыль.
Чтобы разобраться, как устроены этапы продажи и внесение задатка перед заявкой, можно пройти самостоятельный курс по торгам по банкротству. Видео и материалы изучают в своём темпе. Обучение не гарантирует победу или доход; технические риски выбранного помещения проверяют отдельно.
Условный пример: свежие стены и мокрая площадка
Покупатель рассматривает помещение под магазин одежды. На осмотре внутри сухо, стены недавно окрашены, у нижней ступени стоит вода. Продавец говорит, что достаточно заменить решётку стока. Проекта водоотведения и актов ремонта нет.
Из этих данных нельзя заключить, что помещение затапливает, или что решётка решит проблему. Первую карточку можно заполнить так:
- Место и наблюдение: вода у нижней ступени; добавить дату и погоду при осмотре.
- Подтверждение: фото площадки и ответ продавца. Его предположение о решётке пока не подтверждено.
- Что неизвестно: откуда вода, куда она должна уходить и почему красили стены.
- Следующая проверка: документы на водоотведение и обследование инженером.
- Приоритет: выяснить до заявки.
- Расход и срок: не определены.
Возможность торговли, вентиляцию и эвакуацию проверяют отдельно.
Если решение требует доступа к общей сети, сначала выясняют порядок такого доступа. До этого в бюджет нельзя поставить небольшую сумму «на косметику» и считать вопрос закрытым. Если существенные неизвестные не удалось снять до срока заявки, отказ от участия может быть разумнее покупки с неясными затратами.
Что подготовить для решения
До заявки соберите план, выписку ЕГРН, фото входа и замечаний, доступные акты аварий, документы на инженерные системы и результаты обследования. Добавьте описание будущего магазина и перечень вопросов без ответа.
Решение о покупке принимайте после того, как понятны допустимое использование, необходимые работы, полная стоимость и оставшиеся риски. Если причина воды или возможность ремонта не подтверждены, запишите это как основание отложить заявку. Свежая краска не должна закрывать пустую строку в расчёте.
