У одной дороги может быть давний документ о праве, у другой — неясные границы. Поэтому соберите карту общих территорий с основаниями пользования, расходами и нерешёнными вопросами.
Ниже — порядок проверки до заявки. Право должника на сам садовый участок проверяется отдельно: этому посвящён материал об участке, который предлагают по членской книжке.
Уточните, что здесь называют неоформленной землёй
Попросите назвать конкретный объект: «проезд от ворот до третьей линии», «площадка у трансформатора», «вся земля между садовыми участками». Затем разделите возможные ответы.
- Участок есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но запись о праве отсутствует.
- Участок учтён и право записано, однако его границы не установлены с нужной точностью.
- Сохранился документ о предоставлении большого массива, а отдельные общие участки ещё предстоит образовать или идентифицировать.
- Документы имеются, но их не предоставили покупателю либо сведения о правообладателе недоступны в полученной выписке.
- Основание пользования действительно пока не найдено: на земле годами ездят, но ни акта, ни договора, ни понятной истории нет.
В одном случае ищут архивное основание, в другом нужны кадастровые работы, в третьем разбирают права на землю. Слова «не оформлено» не показывают объём проблемы.
Пустое место на публичной карте не доказывает, что земля ничья. Не равнозначны и ответы «объект не найден», «право не зарегистрировано» и «имя правообладателя не раскрывается». Сохраните официальный ответ или выписку и данные, по которым выполнялся поиск.
Отделите общее назначение от права собственности
В бытовой речи говорят «земли общего пользования СНТ». Закон № 217-ФЗ использует, в частности, понятие земельных участков общего назначения. По пункту 6 статьи 3 это участки общего имущества, предусмотренные утверждённой документацией по планировке территории для совместного использования или размещения другого общего имущества.
Проверьте внутрисадовые проезды, места разворота, площадки, землю под общими сооружениями. Наличие колеи или бака ещё не устанавливает статус места. Муниципальная улица за воротами не становится общим имуществом СНТ.
У каждого объекта выясните собственника, основание пользования и управляющего. Например, СНТ может управлять имуществом, которым в долях владеют собственники садовых участков.
Статья 25 № 217-ФЗ регулирует долевую собственность на созданную или приобретённую после вступления закона в силу общую недвижимость. При этом часть 10 допускает принадлежность общего имущества самому товариществу. Проверяйте время и основание возникновения права.
Принадлежащая продавцу доля в общем имуществе следует судьбе садового участка по частям 4–7 статьи 25. Сначала установите объект и существующее право. Доля не позволяет выделить себе часть проезда под личную стоянку.
Прочитайте старые акты вместе с приложениями
Найдите документ о первоначальном предоставлении земли товариществу или организации, при которой оно создавалось: решение, государственный акт либо свидетельство. Получите приложения с планами, списками и площадями.
Выпишите, кому предоставили землю и какое именно право возникло. «В собственность СНТ», «в коллективную совместную собственность граждан» и «в постоянное пользование» нельзя свести к одной записи «владелец — товарищество». У этих формулировок разные последствия.
Для коллективной совместной собственности граждан на общие участки часть 16 статьи 54 № 217-ФЗ предусматривает признание общей долевой собственности собственников участков в территории. Не переносите это правило на любой акт со словом «коллективный».
Статья 69 закона № 218-ФЗ признаёт ранее возникшие права при установленных законом условиях и без записи в ЕГРН. Поэтому отсутствие регистрации само по себе не обнуляет старый документ. Важно проверить его действительность, принадлежность именно этой земле и последующие изменения права.
Проверьте последующие разделы массива и передачу общих объектов. Если в акте одно название, а документы выдаёт другое юридическое лицо, нужны сведения о переименовании или правопреемстве.
Архиву сообщите дату и номер акта, прежнее название организации и местоположение массива. Приложите имеющуюся копию, запросите приложения и землеустроительное дело. Отправленный запрос ещё не подтверждает право.
Сопоставьте проект территории с ЕГРН и местностью
Запросите утверждённый проект межевания территории с графикой и актом утверждения. По статье 24 № 217-ФЗ образование общих участков производится в соответствии с таким проектом. Сам проект показывает планировочное решение, но не заменяет документ о собственности.
У старого товарищества могут быть проект организации и застройки и другие документы распределения участков. Части 25 и 28 статьи 54 сохраняют значение таких документов и предусматривают правила определения территории без утверждённой документации по планировке. Применимость старого плана проверяют юрист и кадастровый инженер.
Проект межевания территории относится к её устройству, межевой план — к кадастровым действиям с конкретным участком. Услышав «межевание заказали», уточните, какой документ готовят и что выполнено.
На общей основе сопоставьте:
- границы территории садоводства и первоначального отвода;
- контуры садовых и общих участков по документам;
- кадастровые номера, площадь, описание границ и доступные сведения о правах;
- фактические проезды, заборы, ворота, площадки и сооружения.
Начать удобно с публичной карты. Затем попросите инженера по исходным сведениям и измерениям обозначить, где дорога совпадает с документами, а где выходит на иной участок или не привязывается к старому плану.
Отдельно учтите землю и расположенный на ней объект. Принадлежность трансформатора сетевой организации ещё не определяет собственника площадки под ним. Запись о дороге в бухгалтерском учёте СНТ сама по себе также не заменяет основание земельного права.
Соберите рабочую карту общих территорий
На схеме обозначьте места буквами: А — въезд, Б — проезд, В — разворот, Г — площадка. Используйте их также в фотографиях и описи документов. Место, пересекающее несколько участков, разделите на части.
Рядом со схемой заведите реестр. Одна строка или карточка на один объект, с одинаковыми полями:
- Место и функция. Где находится, для чего нужно, как связано с покупаемым участком. Например, единственный въезд или площадка, которой можно не пользоваться.
- Земельный объект. Кадастровый номер, площадь и границы. Если отдельный участок не установлен, укажите исходный массив и причину неопределённости.
- Собственник. Только подтверждённые сведения, документ и дата. При отсутствии данных пишите «не установлен по полученному комплекту».
- Иное право и управление. Кто пользуется землёй или управляет имуществом, на каком основании. Эту графу не объединяйте с собственником.
- Подтверждающие документы. Выписка, акт, договор, проект, решение собрания с конкретными реквизитами и приложениями.
- Пробел или противоречие. Нет приложения к акту, не связаны старые и новые номера, колея выходит за границу, заявлены разные владельцы.
- Доступ и содержание. Как пользоваться местом, кто отвечает за работы, какие решения о расходах уже приняты.
- Следующий шаг. У кого запросить документ, что поручить специалисту и какой ответ нужен до заявки.
Отмечайте результат: «подтверждено», «нужен документ», «есть противоречие». Пробел по необязательной площадке и спор о единственном въезде по-разному влияют на покупку.
Торги расширяют выбор участков. Карта помогает сравнивать лоты и выбирать, где продолжать проверку, а где привлекательная цена пока опирается на надежду.
Если процедура участия ещё незнакома, изучите самостоятельный курс «Механика торгов по банкротству». В нём рассматриваются участники торгов, этапы продажи и вопросы задатка.
Проверьте проезд и содержание по отдельности
Часть 5 статьи 24 № 217-ФЗ предусматривает для правообладателей участков в границах территории свободный проход и проезд к своим участкам по земле общего назначения без взимания платы. Для применения нормы к конкретной полосе нужно установить её статус и положение в территории.
Содержание дороги и уборка снега при этом не становятся бесплатными. Для членов СНТ предусмотрены взносы по статье 14, для ведущих садоводство без членства в соответствующих границах — плата по статье 5. Проверяйте расчёт и утверждение сумм. Пробел в регистрации общей земли сам по себе не решает вопрос платежей.
Попросите устав, смету, финансово-экономическое обоснование и решения собраний. Выделите утверждённые расходы на кадастровые работы, оформление земли и ремонт. Кто выполняет работы, что уже сделано? Объявление в чате не заменяет документы.
Если с нового собственника требуют задолженность прежнего владельца, запросите период, расчёт, основание и лицо, обязанное платить. Не включайте чужой долг в бюджет автоматически. Разногласие передайте юристу вместе с документами о продаже и решением, из которого выводят обязанность.
На осмотре уточните выдачу ключей, работу шлагбаума, доступ доставки, зимнюю уборку и возможность разворота. Если фактический режим противоречит документам, зафиксируйте это до покупки. Самостоятельно снимать замки или переносить ограждения нельзя.
Внешний отрезок пути, который проходит по чужой земле до въезда в СНТ, проверяется отдельно. Для него пригодится порядок подтверждения права проезда. Общий проезд внутри территории не устраняет проблему недостающего доступа снаружи.
Кому и что запросить до заявки
Организатору или управляющему: «Просим предоставить документы по общим территориям, необходимым для лота: схему, кадастровые номера, основания прав, сведения о спорах и принятых расходах. Какие принадлежавшие должнику права на общее имущество учитываются при продаже? Что можно получить через правообладателя?» Приложите схему с обозначениями.
Правлению СНТ: запросите перечень общих участков и сооружений, акты и планы, выписки, основания права товарищества, решения об оформлении или передаче имущества, смету и основания платежей. Уточните споры и препятствия пользованию. Нужны читаемые копии со всеми приложениями.
Статус потенциального покупателя сам по себе не даёт прав на документы по статьям 11 и 5 № 217-ФЗ, доступных членам СНТ и соответствующим правообладателям. Организуйте запрос через управляющего и того, кто вправе получить документы. Отказ выдать копии постороннему оставляет проверку открытой, но не доказывает дефект земельного права.
Администрации и архиву: запросите первоначальный отвод, приложения, документацию территории и последующие решения. При предполагаемой публичной собственности уточните уполномоченный орган и решение о предоставлении. Отсутствие известного владельца ещё не доказывает муниципальную собственность.
Инженеру и юристу: передайте одну карту. Инженеру поручите идентификацию участков и сопоставление границ. Юристу — основания прав и порядок устранения пробелов. Отделите выполненные действия от будущих решений собственника, собрания или органа власти.
Подпункт 3 статьи 39.5 Земельного кодекса предусматривает бесплатное предоставление определённых общих участков из публичной собственности собственникам участков в долях. Это процедура с условиями и решением уполномоченного органа. Покупка одного садового участка на торгах сама по себе её не завершает.
Условный пример с тремя общими местами
Представим СНТ «Рябина» и садовый участок, выставленный на торги. Название и обстоятельства придуманы. Сам лот зарегистрирован, но председатель говорит, что «дороги не оформлены». Покупатель выделяет на карте три места.
А. Главный проезд. Есть кадастровый номер, выписка с правом собственности СНТ и границами. По документам это общий участок. Не получен действующий договор на зимнюю уборку. В реестре: собственник подтверждён; содержание требует уточнения.
Б. Поворот к нужной линии. В архивной копии 1993 года указана коллективная совместная собственность граждан на общую землю. Приложение со схемой отсутствует; отдельный объект в полученных сведениях ЕГРН не идентифицирован. В графе основания записывают реквизиты акта, а в графе собственника — необходимость проверки состава права и привязки территории. Нельзя сразу назвать полосу ни собственностью СНТ, ни свободной муниципальной землёй.
В. Контейнерная площадка. СНТ оплачивает вывоз отходов, но документ на землю не представлен. По схеме площадка находится у края исходного отвода. В реестре: фактическое использование известно, собственник и основание размещения не установлены. Нужны сведения о границах и документ, позволяющий пользоваться этим местом.
Для участка критичен поворот Б: другой путь на линию не найден. Даже если расходы на уборку по А понятны, общая проверка доступа ещё не закончена. Покупатель запрашивает приложение к акту и сопоставление территории. По площадке В отдельно выясняет условия её дальнейшего использования и наличие другого законного решения.
Архивная схема может подтвердить проезд, а может выявить пересечение с частной землёй. До получения документов исход неизвестен. Денежный резерв не заменяет подтверждения единственного доступа.
Как принять решение по лоту
Перед заявкой проверьте: есть ли путь от внешней дороги до участка, понятны ли права на нужные общие места, получены ли сведения о расходах и спорах? Что можно устранить понятными действиями, а что зависит от будущего решения другого лица?
В бюджет включите проверку, необходимые работы в своей части, будущие обязательные платежи и содержание. Учтите время до начала использования. Не делите стоимость оформления всего СНТ поровну на участки без проверенного основания расчёта.
Сравните полную стоимость лота с предложениями с таким же подъездом и состоянием общих территорий. Это поможет установить предел ставки. Снижение начальной цены само по себе не показывает экономию.
Если проезд опирается на обещание «после покупки оформим», сначала выясните основание и порядок решения. Если нужный документ найден, получите и проверьте его до заявки. Итог должен показывать, что подтверждено, что неизвестно и как это влияет на ваш план.
Для подготовки к участию посмотрите программу курса «Механика торгов по банкротству». Видео и материалы в учебном кабинете предназначены для самостоятельного изучения. Решение по земле принимайте по карте общих территорий и собранным документам.
