Проверьте, сколько денег потребует весь путь от первого платного осмотра до последнего расчёта после перепродажи. Если эти затраты выше ожидаемой выручки, низкая цена покупки проект не спасает. Разница между ценой лота и похожим объявлением ещё ничего не говорит о сумме, которая останется у вас.
Ниже соберём расчёт полной себестоимости и проверим его на вымышленном примере: покупка за 2,1 млн рублей, ожидаемая продажа за 2,8 млн и отрицательный итог. Главная задача здесь — найти пропущенные и дважды учтённые расходы, а затем определить, какую цену продажи выдерживает проект.
Сначала задайте границы расчёта
В этой статье полная денежная себестоимость проекта означает цену имущества и все относящиеся к выбранному сценарию денежные затраты, включая продажу и применимые налоги. Это рабочая модель покупателя, а не определение первоначальной стоимости актива для бухгалтерского или налогового учёта.
Запишите, что именно покупаете и в каком состоянии собираетесь продать. Например: получить комплект оборудования, перевезти, восстановить согласованные узлы, хранить до продажи и выдать целиком одному покупателю. Продажа по частям, аренда или собственное использование потребуют другого расчёта.
Начало модели — первая относимая к проекту трата. Конец — получение всей оплаты и исполнение оставшихся обязательств, даже если часть платежей предстоит после выдачи имущества. Подписанный договор с покупателем ещё не закрывает строку с налогом или неоплаченным вознаграждением.
Для будущей выручки укажите состояние имущества, срок и основание цены. Цены предложений сохраните отдельно от подтверждённых сделок и конкретных предложений покупателей. Отметьте, кто оплачивает доставку при перепродаже. Цена с доставкой и цена самовывоза дают разные расходы продавцу.
Одна строка на одну затрату
Заведите таблицу, которую можно обновлять после каждого нового документа. Для каждой строки нужны такие поля:
- Что оплачивается. Конкретная работа или обязательство, например «доставка со стоянки до склада», а не просто «логистика».
- Основание суммы. Договор, действующая смета, тариф или собственное допущение с датой. У предложения исполнителя отметьте срок действия и исключения.
- Как считается. Фиксированная сумма, количество × цена единицы, число месяцев × платёж или процент от точно названной базы.
- Полная сумма по проекту. Уже оплаченная и ещё предстоящая части вместе, без повторения аванса.
- Когда понадобятся деньги. Дата либо событие: до допуска, при выдаче, ежемесячно, после получения оплаты.
- Где учтено. В затратах проекта, только в движении денег или отдельно в резерве. Один платёж может стоять и в затратах, и в календаре, но эти два итога не складывают.
- Что ещё неизвестно. Недостающий документ, непроверенный объём работ, условие изменения цены и человек, у которого нужно уточнение.
Если перевозчик назвал цену за рейс, выясните число рейсов, включение погрузки, ожидания и разгрузки. Если ремонтник прислал сумму за работы, уточните материалы, доставку деталей и выезд. Названия строк могут различаться, а оплачивать вам предстоит один и тот же результат: здесь и возникают скрытые повторы.
Сумму «не выяснено» не заменяйте нулём. Ноль должен иметь объяснение: кредита нет; доставку после выдачи оплачивает конечный покупатель; отдельная реклама уже включена в согласованное вознаграждение. Если существенную затрату пока нельзя ограничить даже диапазоном, расчёт ещё не готов для ставки.
Пройдите весь путь имущества
Собирайте строки по этапам, но не назначайте одинаковый набор расходов любой покупке.
- Отбор и проверка. Платные осмотры, диагностика, поездки, документы и работа привлечённых специалистов. Затраты по уже отбракованным лотам можно учитывать в отдельном бюджете поиска. Если распределяете их на купленные объекты, запишите правило распределения и не списывайте весь общий счёт на каждый объект.
- Покупка и получение. Полная цена договора, относящиеся к сделке услуги, оформление и приёмка. Выясните, какие платежи действительно возникают у покупателя и на каком основании.
- Перемещение. Подготовка к вывозу, демонтаж, погрузка, перевозка, разгрузка, временное размещение. Проверяйте границы услуг между исполнителями.
- Подготовка к продаже. Устранение дефектов, материалы, сборка, проверка результата, уборка, упаковка. Состав работ должен соответствовать состоянию, для которого оценена будущая цена.
- Удержание имущества. Хранение, содержание, охрана, страхование и применимые платежи за период владения. Для каждого периодического расхода укажите, когда он начинается и какое событие его прекращает.
- Финансирование. Проценты и другие затраты по своему способу привлечения денег. Сверяйте их с договором и графиком. В разъяснениях Банка России по потребительскому кредитованию отдельно отмечены дополнительные платежи и услуги; одна ставка не описывает все расходы. Для бизнес-кредита проверяйте именно условия соответствующего договора.
- Выход из проекта. Подготовка предложения, показы, оформление, расчёты, вознаграждение за продажу и согласованная выдача. Процент может начисляться на всю цену продажи, а не на вашу разницу между покупкой и продажей.
- Налоги. Отдельный расчёт для покупателя, имущества, использования и предполагаемой продажи. Платёж, который придёт позже, всё равно относится к экономике выбранного проекта.
Если на общей машине перевозят имущество двух проектов, не прибавляйте полный счёт к обоим. Если подрядчик получает аванс и остаток, стоимость услуги равна их сумме. Если договор уже включает материалы, второй раз отдельной строкой их не добавляйте.
Разделите затраты, движение денег и запас
Есть несколько сумм, которые особенно легко перепутать.
Задаток и цена. При предусмотренном документами полном зачёте задатка 210 000 рублей в цену 2 100 000 рублей последующая доплата равна 1 890 000 рублей. В затратах остаются 2 100 000 рублей. В календаре видны два перевода: 210 000 и 1 890 000. Повторно прибавлять задаток к полной цене не нужно.
Кредит и его погашение. Полученный заём финансирует платежи, а возврат основной суммы закрывает долг. Если покупка уже включена в затраты, погашение тела кредита не добавляет вторую покупку. Проценты и относящиеся к кредиту платные услуги учитываются отдельно. При этом в календаре должны присутствовать и получение займа, и все платежи кредитору.
Резерв. Деньги, отложенные на возможные дополнительные работы, пока не потрачены. Покажите запас отдельно от ожидаемых затрат. Если риск реализовался, перенесите соответствующую сумму в уточнённые затраты и уменьшите неиспользованный резерв. Одновременно прибавлять её к ремонту и сохранять в полном резерве на ту же работу нельзя.
Время и собственная работа. Оценку личных часов и упущенного результата другого использования собственных денег можно добавить отдельным слоем экономического сравнения. Они не становятся денежными платежами автоматически. Подробный расчёт времени денег есть в статье о стоимости ожидания при замороженном задатке. Не учитывайте один период и одну сумму повторно в двух моделях.
Учебный пример: разница в 700 тысяч исчезла
Все суммы и обстоятельства ниже вымышлены. Это не тарифы, рыночные котировки или история реальной сделки. Считаем покупку и перепродажу одного комплекта оборудования целиком. Ремонты и расходы уже приведены к одному составу работ, дополнительных поступлений нет.
Допущения модели:
- Цена покупки — 2 100 000 рублей. Задаток входит в неё.
- Ожидаемая полная оплата от будущего покупателя — 2 800 000 рублей после семи месяцев хранения. Цена включает именно подготовленное оборудование; доставку после выдачи оплачивает покупатель.
- Покупка и все работы оплачиваются собственными деньгами. Кредита и расходов на него нет.
- НДС в учебных операциях не возникает. Для реальной сделки это условие нельзя принимать без проверки.
- Для демонстрации отдельной налоговой строки задана условная сумма 60 000 рублей. Она не выведена из налоговой ставки и не подтверждает налог по подобной сделке. Это только входное число учебной модели.
- Собственные часы и альтернативная стоимость капитала пока не оценены; результат ниже именно денежный.
Теперь заполните затраты:
- Покупка: 2 100 000 рублей.
- Отбор, осмотр и проверка именно этого проекта: 45 000 рублей.
- Оформление и приёмка: 35 000 рублей.
- Погрузка, перевозка и разгрузка до склада: 90 000 рублей.
- Подготовка оборудования с материалами и проверкой результата: 260 000 рублей.
- Все принятые в примере расходы хранения и содержания: 30 000 × 7 = 210 000 рублей. Иных платежей за владение в модели нет.
- Финансирование: 0 рублей, поскольку заём не используется.
- Фиксированные расходы продажи и выдачи: 18 000 рублей.
- Вознаграждение за продажу: 2 800 000 × 0,02 = 56 000 рублей. В этой модели оно равно 2% всей полученной цены, без минимальной суммы и дополнительных услуг.
- Условная налоговая строка: 60 000 рублей.
Сложим все строки:
2 100 000 + 45 000 + 35 000 + 90 000 + 260 000 + 210 000 + 0 + 18 000 + 56 000 + 60 000 = 2 874 000 рублей.
Денежный результат при этих вводных:
2 800 000 − 2 874 000 = минус 74 000 рублей.
Покупка на 700 000 рублей ниже предполагаемой цены перепродажи. Это 25% от 2 800 000 рублей. Однако остальные затраты составляют 774 000 рублей и полностью поглощают разницу. Даже до условной налоговой строки результат отрицательный: 2 800 000 − 2 814 000 = минус 14 000 рублей.
В настоящем проекте фразу «ниже рынка» ещё нужно обосновать сопоставимыми объектами. Здесь 2 800 000 рублей — только принятое для расчёта ожидание продажи. Увеличить его в таблице ради положительного итога проще, чем найти покупателя по новой цене.
Сколько денег понадобится до продажи
По допущениям примера первые восемь строк оплачиваются до получения выручки, вознаграждение за продажу — после неё, налог — позже. Промежуточных поступлений нет.
До продажи потребуются:
2 100 000 + 45 000 + 35 000 + 90 000 + 260 000 + 210 000 + 0 + 18 000 = 2 758 000 рублей.
Если дополнительно оставить непотраченный резерв 120 000 рублей, подготовить нужно 2 878 000 рублей. Это потребность в собственных средствах с запасом при заданном порядке платежей. Она отличается от себестоимости 2 874 000 рублей: часть затрат платится из будущей выручки, а резерв в нашем исходном сценарии вообще не расходуется.
После поступления 2 800 000 рублей и оплаты вознаграждения 56 000 рублей останется 2 744 000 рублей. Ещё 60 000 рублей из них предназначены для условного будущего налога. После этого платежа от выручки останется 2 684 000 рублей, на 74 000 меньше ранее вложенных 2 758 000 рублей.
Неиспользованный резерв остаётся у владельца и не возмещает убыток проекта: это его собственные деньги, которые в операции не участвовали. Для своего расчёта разнесите платежи по датам. Общего достаточного бюджета мало, если нужная часть станет доступна после срока обязательного перевода.
Найдите цену, при которой расчёт выходит в ноль
Если часть расходов равна проценту продажи, просто прибавить обнаруженный убыток к цене недостаточно. С новой цены вырастет и процентное вознаграждение.
Обозначим сумму затрат без процентного вознаграждения и налога как К. В нашем примере К = 2 758 000 рублей. Процент продажи обозначим как а: 2% = 0,02. Налоговую сумму обозначим как Т.
Для модели с фиксированными К и Т, одной полностью оплаченной продажей и без других поступлений:
Цена безубыточности = (К + Т) / (1 − а).
Подставляем учебные значения:
(2 758 000 + 60 000) / (1 − 0,02) = 2 875 510,20 рубля с округлением до копеек.
Для цены в целых рублях округлим вверх: 2 875 511 рублей. При ней 2% составляют 57 510,22 рубля, а результат после остальных заданных затрат будет около 0,78 рубля. Такой микроскопический остаток — только проверка арифметики. Это не запас на ошибки и не основание покупать.
Формула применима, пока принятые параметры действительно постоянны. В реальности налог может зависеть от цены, года продажи и статуса продавца, а вознаграждение — иметь минимальную сумму или ступени. Тогда подбирайте цену с повторным расчётом этих строк. Заданная здесь сумма Т не освобождает от налоговой проверки.
Для удобства можно сначала найти порог до налога: 2 758 000 / 0,98 = примерно 2 814 285,71 рубля. Он помогает увидеть, что продажа за 2,8 млн не покрывает даже принятые неналоговые затраты. Называть этот порог окончательной безубыточностью нельзя.
Налоговый расчёт не равен сумме ваших чеков
Затраты, уменьшающие деньги в вашем проекте, не обязательно в том же составе уменьшают облагаемый доход. ФНС разъясняет для соответствующих случаев продажи личного имущества возможность вместо имущественного вычета учитывать фактические документально подтверждённые расходы на приобретение. Из этого не следует, что любая поездка, ремонт или хранение из рабочей таблицы автоматически принимаются в налоговом расчёте.
Поэтому передайте специалисту отдельную расшифровку: кто покупает и продаёт, какое имущество, как оно используется, когда получены доходы и оплачены затраты, какие документы есть. Для предпринимательской деятельности и личного имущества не подставляйте один универсальный порядок. Для операций с НДС согласуйте, как сопоставить суммы и исключить повторный учёт налога.
Список вопросов по отдельным видам платежей приведён в статье «Цена договора и дополнительные расходы». Пока налог не рассчитан, показывайте результат до него и пометку «налог уточняется». Не называйте такой промежуточный итог чистой прибылью.
Структура расчёта, которую можно перенести в свою таблицу
Сохраните исходные поля:
- П — полная цена покупки с зачтёнными авансами и задатком.
- Д — все остальные разовые затраты до продажи, включая отбор, получение, перемещение и подготовку.
- М — периодические расходы; каждую строку считайте по своей длительности.
- Ф — денежные затраты финансирования без повторного включения основной суммы займа.
- С — фиксированные затраты выхода.
- В — ожидаемая выручка, а — доля процентного вознаграждения от неё, если именно такая база предусмотрена.
- Т — отдельно проверенный налоговый блок.
Для простого сценария одной продажи:
Полная денежная себестоимость = П + Д + М + Ф + С + В × а + Т.
Денежный результат = В − полная денежная себестоимость.
Рядом, вне этой суммы, держите резерв, платёжный календарь и при необходимости оценку собственных часов и альтернативной стоимости капитала. Для сложного тарифа замените В × а фактической формулой договора. Для нескольких поступлений запишите их отдельно, а не притворяйтесь, что вся цена уже получена в первый день.
Перед заявкой сделайте три проверки модели. Есть ли первичный документ или явно названное допущение у каждой существенной суммы? Совпадает ли состав затрат с состоянием и способом продажи имущества? Сходятся ли полный результат и движение денег после завершения всех платежей?
Затем измените то, что действительно может пойти иначе. В нашем примере дополнительный месяц хранения уменьшает результат ещё на 30 000 рублей, если прочие вводные сохранены. Дополнительные работы должны попасть в строку подготовки. Снижение цены требует пересчёта процентного вознаграждения и налогового блока. Не закладывайте эти изменения второй раз в отдельный резерв на те же самые события.
Когда расчёт держится только на недоказанной высокой цене продажи или пустых строках затрат, сначала уточните исходные данные. Торги позволяют выбирать среди разных объектов; нет необходимости превращать первый понравившийся лот в выгодный с помощью удобных чисел.
Чтобы связать этот расчёт с поиском лота и подготовкой участия, посмотрите подробную видеоинструкцию по торгам. После регистрации она доступна в учебном кабинете в разделе «Открытый урок». Модель выше учебная и не заменяет индивидуальную финансовую, техническую или налоговую проверку покупки.
