В этой условной ситуации нужно связать объект из лота с определённым участком пола. Для этого сопоставляют сведения ЕГРН, технический план, рабочую схему паркинга и результаты осмотра. Когда положение границ вызывает сомнения, требуется проверка кадастрового инженера. Устное объяснение о новых номерах остаётся версией, пока её не подтверждают документы и измерения.
Сначала отделите номер от объекта
У одного места могут встречаться несколько обозначений: кадастровый номер, номер на плане застройщика и внутренний номер для эксплуатации. На полу, колонне и в системе выдачи пропусков иногда используется последнее обозначение. Переписывать эти номера в одну графу неудобно: именно так теряется источник расхождения.
Кадастровый номер позволяет найти запись об объекте в государственном реестре. Однако сам по себе он не показывает, возле какой колонны ставить машину. Для этого нужны сведения о расположении и границах. А крупная цифра на полу помогает ориентироваться в паркинге, но не подтверждает связь площадки с кадастровой записью.
Эта статья разбирает ситуацию, когда продаваемый объект и вид права уже проверены. Если в договоре указана доля в большом нежилом помещении, сначала прочитайте материал о различии отдельного машино-места и доли в паркинге. Там другой исходный вопрос: какое право продают и на каком основании пользуются выбранной площадкой. Простое нахождение прямоугольника на полу этот вопрос не решает.
Соберите документы с датами и полными листами
Начните с организатора торгов. Попросите документы, по которым можно проследить связь между составом лота, кадастровым номером и местом в здании. Полезен такой набор:
- актуальные сведения ЕГРН об объекте, включая доступные разделы с планом расположения и описанием местоположения;
- технический план, использованный для кадастрового учёта, либо относящиеся к объекту текстовые и графические разделы;
- сведения о последующих изменениях характеристик, если они были;
- относящиеся к месту листы проектной документации, когда они необходимы для проверки;
- действующая эксплуатационная схема этажа и документы о смене нумерации, если на неё ссылаются;
- проект договора и имеющиеся приложения, по которым объект будут передавать покупателю.
Спросите не просто «пришлите план», а «каким документом подтверждается, что показанное место № 118 соответствует кадастровому номеру из лота?». Уточните дату, название документа, номер листа и обозначение места. Попросите лист с этажом и соседними конструкциями, а не вырезанный прямоугольник.
Не все копии документов из реестрового дела выдаются любому заинтересованному покупателю. Запрашивайте их через организатора и лицо, имеющее законное право получить соответствующие сведения. Соседские персональные данные, чужие учётные записи и неофициальные базы для этой проверки не нужны. Если важный документ пока недоступен, так и отметьте: основание расположения не проверено.
Разложите рядом три изображения одного этажа
Первое изображение показывает объект по кадастровым документам. Второе отражает то, как паркинг организован и пронумерован для ежедневного использования. Третье получится после осмотра: фотографии и схема фактической разметки. Все три должны относиться к одному зданию, уровню и участку этажа.
Сначала сверьте крупные ориентиры: лестничный узел, капитальные стены, проём въезда на этаж, расположение колонн. Если на листе есть строительные оси, найдите их обозначения и попросите специалиста объяснить привязку. По мере приближения к месту добавляйте ряд, соседние площадки и расстояние до конструкций, предусмотренное документами.
Не начинайте с цифры «118». В другом корпусе или на другом уровне может быть такой же номер. Обозначение этажа тоже бывает разным: на кнопке лифта стоит «−1», а в документах употреблено другое наименование уровня. Такое различие требует понятного соответствия по документам, а не догадки по глубине спуска.
Размеры нельзя надёжно снимать линейкой с фотографии экрана. При пересылке лист могли обрезать, растянуть или уменьшить. Используйте нанесённые на документ размеры и результаты измерений специалиста. Масштабная картинка полезна для сопоставления, но не превращает приблизительную оценку в установленную границу.
Если это первый лот, параллельно стоит разобраться в этапах торгов и правилах задатка на самостоятельном курсе. В программе «Механика торгов по банкротству» представлены основные понятия, участники, форматы продажи и порядок участия. Так проще соотнести время на проверку места со сроками выбранных торгов.
На осмотре фиксируйте положение площадки
Согласуйте доступ с организатором и управляющей организацией. Возьмите документы и список вопросов. Желательно, чтобы место показывал представитель, который может пояснить эксплуатационную схему, а при существенных расхождениях сразу пригласите кадастрового инженера.
Начните фотографии с общего вида ряда. Затем снимите связь места с неподвижными конструкциями, границы разметки, номер и видимые следы прежних линий. Отметьте дату, точку съёмки и направление взгляда. По возможности исключайте из кадров людей, номера чужих автомобилей и документы соседей: они не помогают определить границы вашего лота.
Если место занято, не передвигайте чужие вещи и не просите постороннего человека освободить «вашу» площадку. Организацию повторного осмотра обсуждают с уполномоченным представителем. Недоступную сторону отметьте как необследованную. Обмер вокруг стоящего автомобиля не всегда позволяет проверить все необходимые точки.
Не выходите с рулеткой в действующий проезд. Безопасные условия работы, включая необходимые ограничения движения, обеспечивает уполномоченный персонал паркинга. Нельзя наносить свои линии, сверлить колонны под метки, переставлять ограждения или занимать соседнее место ради проверки. Покупатель на осмотре собирает сведения; порядок обозначения границ решается отдельно с надлежащими участниками.
Что именно должен проверить кадастровый инженер
Задание лучше сформулировать так: сопоставить документы с фактическим положением показанного места и указать выявленные расхождения. Приложите кадастровый номер из лота, все полученные планы, эксплуатационную схему и фотографии. Отдельно перечислите спорные номера и попросите оценить, достаточно ли исходных данных для вывода.
В статье 24 закона № 218-ФЗ местоположение машино-места связано с его графическим изображением на плане этажа или соответствующей части здания. Границы определяются проектной документацией. Закон предусматривает их установление или восстановление по расстояниям от как минимум двух находящихся в прямой видимости точек, закреплённых долговременными специальными метками, до характерных точек границ. Также учитываются расстояния между характерными точками самого места.
Характерная точка описывает геометрию границы, например её поворот. Специальная метка служит опорой для измерений. Произвольно выбранный угол колонны или край свежей наклейки нельзя автоматически считать той самой меткой, которая указана в техническом плане.
Пункт 38 требований к техническому плану, утверждённых приказом Росреестра № П/0082, уточняет положение границы: она проходит посередине линии разметки, а при частичном ограничении строительной конструкцией — по её внутренней поверхности на уровне пола. Но применять это правило к любой полосе краски без проверки нельзя. Сначала устанавливают соответствие разметки документам. Самовольное перемещение полосы не переносит зарегистрированный объект.
Попросите инженера показать, какие специальные метки найдены, соответствуют ли они документам и можно ли использовать их для проверки. Если метки утрачены или исходные материалы противоречат друг другу, нужна оценка дальнейших работ. Самостоятельно «восстановить» границы от двух удобных точек по распечатке покупателю не следует.
Полезный результат работы содержит схему сопоставления, исходные документы, выполненные измерения, условия и ограничения обследования, описание расхождений и вывод о том, что удалось установить. Формат результата и состав работ согласуйте заранее. Обычный обмерный лист не становится новым техническим планом и сам по себе не меняет ЕГРН.
У разных расхождений разные следующие шаги
После сопоставления обычно становится понятнее, где возникла путаница. Не называйте её заранее «технической ошибкой»: у этого выражения есть конкретный смысл в законе.
Изменился только эксплуатационный номер. Положение и границы объекта совпадают, но управляющая организация использует новое обозначение. Попросите документ, связывающий прежний и нынешний номера, и проверьте его по схеме и осмотру. Сама смена внутренней таблички ещё не означает, что требуется менять сведения ЕГРН.
К лоту приложили чужую фотографию или не тот лист. Попросите организатора письменно уточнить, какие материалы относятся к продаваемому объекту. Сохраните ответ вместе с исправленным приложением. Если разночтение остаётся в составе лота или проекте договора, его последствия нужно разобрать до участия. Устного обещания «на передаче всё покажем правильно» недостаточно для вашего решения.
Фактическую разметку сдвинули. Инженер должен установить, что именно не совпадает и на основании каких документов. Затем выясняют, кто уполномочен устранить расхождение, какие действия допустимы и затрагиваются ли соседние объекты. Не считайте результатом предложение самостоятельно передвинуть полосу после покупки.
Есть признаки ошибки в сведениях ЕГРН. Техническая ошибка относится к неточности, допущенной органом регистрации при внесении сведений, из-за которой запись расходится с документами-основаниями. Реестровая ошибка может быть перенесена в ЕГРН из технического плана или других исходных документов. Для выбора процедуры нужно установить происхождение неверных сведений.
Статья 61 закона № 218-ФЗ предусматривает разные основания и порядок исправления. Письмо управляющей организации не заменяет документы, необходимые для изменения реестра. Исправлением ошибки нельзя подменить возникновение, переход или прекращение зарегистрированного права. Когда есть основания полагать, что исправление причинит вред или нарушит законные интересы правообладателей либо третьих лиц, полагавшихся на записи ЕГРН, закон требует судебного решения. Обещать заранее простое и быстрое исправление нельзя.
Документы позволяют найти место, но им пользуется другой человек. Это уже вопрос фактического пользования и передачи. Выясните у организатора основания занятия, наличие спора и предусмотренный порядок передачи объекта. Даже точное восстановление границ не освобождает площадку автоматически. Не пытайтесь решать такой конфликт блокировкой чужого автомобиля.
Как может закончиться проверка места № 118
Вернёмся к условному примеру. Допустим, управляющая организация представила старую и новую схемы этажа, а также документ о смене внутренних номеров. На них прежнему № 86 соответствует нынешний № 118. Кадастровый инженер сопоставил документы с площадкой и подтвердил её положение в пределах выполненной проверки.
Тогда запись для покупателя будет конкретной: кадастровый номер из лота связан с обозначением № 86 в технических документах и № 118 на действующей эксплуатационной схеме; местоположение проверено по перечисленным материалам и измерениям. К записи прилагаются сами документы. Фраза «номера просто поменяли» больше не остаётся единственным объяснением.
Возможен и другой результат. Новая схема связывает № 118 с соседней площадкой, а человек, проводивший осмотр, показал место по привычной нумерации. Тогда даже совпадение площади не закрывает вопрос. Нужно установить, какой участок соответствует кадастровому номеру продаваемого объекта, осмотреть именно его и получить ясные пояснения организатора.
Третий вариант: схемы противоречат друг другу, метки не найдены, часть места закрыта, а необходимые исходные документы пока не предоставлены. В такой ситуации корректный итог — «однозначное соответствие не установлено». Превращать его в «скорее всего, всё нормально» из-за привлекательной цены не стоит.
Сохраните короткую ведомость соответствия
Соберите результат на одном листе. Для каждой строки укажите источник, дату, что совпало и какой вопрос остался открытым:
- Кадастровый номер и обозначение объекта в составе лота.
- Здание, уровень и часть этажа по кадастровым документам.
- Номер места на техническом плане и лист, на котором оно показано.
- Нынешний эксплуатационный номер и основание его связи с прежним.
- Фактически показанная площадка и фотографии с понятными ориентирами.
- Специальные метки, проверенные границы и результат измерений инженера.
- Каждое расхождение, необходимые действия и лицо, от которого ожидается документ или ответ.
- Порядок передачи именно этого объекта и вопросы, не решённые к дате выбора лота.
Решайте об участии по установленному месту
Идентификация объекта нужна до окончательного расчёта цены. Место у стены и место за колонной могут иметь одинаковую площадь, но разное удобство заезда и выхода из машины. После того как площадка найдена, отдельно проверяют её пригодность, доступ и регулярные платежи. Полный технический осмотр паркинга не сводится к сверке номеров.
В расходы на подготовку включите только относящиеся к вашему варианту услуги и документы: выезд, кадастровую проверку, юридический разбор существенного расхождения, при необходимости повторный осмотр. Если пользоваться местом получится позже, оцените временную парковку и срок ожидания. Предполагаемую стоимость исправления учитывайте лишь после того, как понятны сама процедура и её применимость. Денежный резерв не подтверждает возможность решить спор.
Перед заявкой проверьте четыре ответа: какой объект продают; где проходят его границы; соответствует ли им показанное место; какие нерешённые вопросы перейдут к покупателю. Если для третьего ответа пока есть только номер на полу, подготовка ещё не закончена. Можно запросить недостающие материалы, дождаться подтверждения в пределах сроков торгов или выбрать другой лот.
Чтобы дальше выстроить порядок участия, посмотрите программу самостоятельного курса «Механика торгов по банкротству». Его видео и материалы посвящены устройству торгов, видам продажи, участию и задатку. Текущий состав доступа проверьте в учебном кабинете. Проверку границ и документов конкретного машино-места проводят отдельно до принятия обязательств по покупке.
