До ответа нужны две проверки: как оформили объединение и какое право действительно входит в лот. Проём в стене, один хозяин и общий ремонт ещё не объясняют, сколько объектов существует по документам.
Порядок участия можно изучить в курсе «Механика торгов по банкротству». А проверку объединённой квартиры начните с короткой истории: что было до работ, что согласовали, что приняли и что зарегистрировали.
Разберите, что именно называют объединением
До расчёта цены разделите три ситуации.
- Образована новая квартира. Два исходных помещения преобразованы в один объект. Нужны документы о его образовании, сведения о кадастровом учёте и зарегистрированном праве, а также понятная судьба исходных объектов.
- Два помещения используют вместе. Они соединены проходом, но в реестре остаются самостоятельными. Проверять придётся и законность выполненных работ, и состав продажи по каждому объекту.
- Несколько объектов продают одним лотом. Объединение в лот относится к условиям торгов. Само по себе оно не превращает две квартиры в одну недвижимую вещь.
Даже если новая квартира оформлена, должнику может принадлежать лишь доля. Один кадастровый номер не доказывает продажу всей квартиры.
Сначала выпишите из сообщения о торгах и проекта договора все номера объектов и размеры продаваемых прав. Состав покупки устанавливают по документам продажи и правам продавца.
Начните с трёх карточек: помещение А, помещение Б, результат
Если заявлено образование новой квартиры, заведите отдельную карточку на каждое исходное помещение и на результат объединения.
В каждую карточку перенесите:
- Вид и назначение объекта: квартира, комната, иное помещение; жилое или нежилое.
- Адрес, этаж, площадь и дату документа, из которого они взяты.
- Кадастровый номер и доступные сведения о связанных исходных или образованных объектах.
- Статус учёта, правообладателя, вид права и размер доли.
- Ограничения, обременения и документы, объясняющие их судьбу.
- Включён ли этот объект или право на него в лот и где это написано.
Запрашивайте сведения ЕГРН, то есть Единого государственного реестра недвижимости, по всей цепочке. Для исходных помещений полезны документы, показывающие состояние до преобразования и последующее снятие с учёта. По новой квартире нужны актуальные сведения, а не только выписка, выданная сразу после ремонта несколько лет назад.
Недоступные заявителю сведения и копии запрашивают через продавца, управляющего или другое уполномоченное лицо в законном порядке. Отсутствие имени в доступной выписке не означает отсутствие собственника. А отсутствие файла в приложениях к торгам не доказывает, что документ никогда не составляли.
Сверка должна ответить на простой вопрос: из каких именно объектов получена продаваемая квартира?
Что искать по исходным помещениям
При оформленном преобразовании важно увидеть не только новую запись. По общему правилу части 3 статьи 41 закона № 218-ФЗ снятие исходных объектов с кадастрового учёта и регистрация прекращения прав связаны с учётом и регистрацией прав на образованные объекты. В законе предусмотрены исключения; применимый порядок проверяют по конкретной истории.
По каждому прежнему помещению уточните:
- Действует ли запись об объекте или он снят с учёта? Какая дата указана?
- Как подтверждается связь с новой квартирой?
- Прекращено ли прежнее право в связи с преобразованием?
- Были ли на исходном объекте ипотека, арест или иное обременение? Чем подтверждается его дальнейшая судьба?
- Почему этот старый номер присутствует в нынешнем описании лота или договоре?
Номер снятого с учёта объекта может понадобиться, чтобы описать историю квартиры. Но если в предмете договора продают именно прежнюю квартиру, а актуальные документы показывают другой образованный объект, нужно письменное объяснение и согласованное описание продажи.
Не считайте, что появление нового номера автоматически устранило прежние обременения. Часть 12 статьи 41 закона № 218-ФЗ отдельно регулирует их сохранение или прекращение при образовании объектов. Юристу нужны основание обременения, регистрационные сведения и документы об изменениях. Последствия предстоящей продажи на торгах проверяются дополнительно.
Какой комплект собрать по объединению
Состав комплекта зависит от истории квартиры и доступности документов. Ниже список для покупательской проверки, а не обязательный перечень приложений к любому лоту.
Решение о согласовании и проект
Для перепланировки в многоквартирном доме статья 26 ЖК РФ предусматривает согласование с уполномоченным органом. Запросите решение, проект, на который оно ссылается, и последующие изменения. Важно понять, какие помещения названы и какие работы разрешены.
Посмотрите, действительно ли проект предусматривает объединение двух объектов. Согласованный перенос перегородки в квартире А не объясняет присоединение квартиры Б. На плане проверьте исходное состояние и результат: границы, проходы, входы, кухни и санузлы.
Уточните, были ли отказы или отмена решения. По статье 27 ЖК РФ несоответствие проекта требованиям законодательства может стать основанием отказа. Поэтому письмо «документы подавали» ещё не показывает, какое решение было принято.
Документы о завершении работ
Попросите акт приёмочной комиссии с подтверждением его утверждения, приложения и документы по выявленным замечаниям, если они были. Сопоставьте адрес, помещения, проект и работы с решением о согласовании. Выясните, не меняли ли планировку после приёмки: поздние работы прежний акт не подтверждает.
Если продавец ссылается на судебное решение, получите полный акт и приложения, проверьте вступление в силу и последующее обжалование. Нужно понять, что именно суд разрешил сохранить или признал. Отказ соседу по отдельному требованию нельзя автоматически читать как подтверждение законности всех работ.
Технический план и учётный результат
Технический план готовит кадастровый инженер. По статье 24 закона № 218-ФЗ в нём есть текстовая и графическая части со сведениями, необходимыми для кадастрового учёта. Попросите доступную полную копию, а для проверки электронного документа специалистом — исходный файл с электронной подписью, если его предоставление возможно.
Проверьте дату, кадастрового инженера, использованные документы, описание результата и расположение помещения на этаже. Проект перепланировки запрашивайте отдельно: не стоит рассчитывать, что его полная копия обязательно находится внутри техплана.
Свежий обмер показывает характеристики помещения, но сам по себе не подтверждает согласование работ или завершённую регистрацию. К комплекту нужен результат рассмотрения документов Росреестром. Если были возврат, приостановление или отказ, запросите уведомления и подтверждение, чем всё закончилось.
Почему важна дата 1 апреля 2024 года
С этой даты действует порядок, введённый законом № 608-ФЗ. В понятие перепланировки включены изменение границ или площади, образование новых помещений и изменение внутренней планировки, в том числе без изменения площади.
Статья 28 ЖК РФ разделяет завершение переустройства и перепланировки. Для перепланировки с образованием новой квартиры необходимы кадастровый учёт образованного помещения и регистрация права на него. Утверждённый акт приёмки нужен, но на нём проверка не заканчивается.
При действующем порядке заявитель направляет уведомление о завершении работ и технический план, затем оформляется акт. По части 1.10 статьи 19 закона № 218-ФЗ уполномоченный орган направляет в Росреестр заявление и комплект документов в течение пяти рабочих дней с даты утверждения или подписания акта. Это срок направления, а не обещание, что новая квартира через пять дней уже будет зарегистрирована.
Если вам говорят «муниципалитет всё отправил», запросите подтверждение и результат. Заявление может ещё рассматриваться или быть приостановлено.
Для старого объединения восстановите хронологию. Статья 3 закона № 608-ФЗ распространяет новые положения и на работы, завершённые после вступления закона в силу, если решение о согласовании было принято раньше. Одной даты разрешения недостаточно. Но и требовать переделать всякое давнее оформление по новым правилам без изучения документов нельзя.
Сверьте три плана с квартирой на осмотре
Положите рядом план до объединения, согласованный проект и план, описывающий учтённый результат. На осмотре пройдите все помещения, которые вам предлагают купить.
Отметьте прежде всего:
- Где проходила граница между прежними квартирами и что находится на её месте.
- Какие входные двери сохранились, а какие заложены.
- Где теперь кухни, санузлы, стояки и доступ к общим коммуникациям.
- Нет ли внутри квартиры участка прежнего общего коридора, тамбура или лестничной площадки.
- Совпадают ли проёмы, перегородки и границы с документами.
По снимку нельзя надёжно установить, является ли стена несущей и допустимо ли выполненное вмешательство. При сомнениях нужны проектировщик и техническое обследование по задаче. Кадастровый инженер помогает с характеристиками и учётом; вопрос безопасности конструкции требует соответствующей компетенции.
Разница между суммой старых площадей и новой площадью не всегда означает присоединение чужих метров. Причину устанавливают по планам и расчётам. Порядок такой сверки разобран отдельно в статье о расхождении площади квартиры и техпаспорта.
Не пропустите доли и общее имущество
Один объект может принадлежать нескольким людям. Если прежде помещения находились у разных собственников, выясните, на каком основании они были объединены и как оформлены права на результат. Закон № 218-ФЗ предусматривает соглашение об образовании общей долевой или совместной собственности при объединении объектов разных владельцев.
Новая квартира с одним номером не доказывает единоличное право должника. Сверьте вид собственности, размер доли и объём продаваемого права. Доля в новой квартире не закрепляет за покупателем прежнюю квартиру А только потому, что раньше должнику принадлежала именно она. Различие самостоятельного помещения и доли разобрано в статье «Комната на торгах или доля в квартире».
Другой вопрос возникает, если две квартиры соединили через общий тамбур. Участок общего имущества не становится частным от установки новой двери. По части 2 статьи 40 ЖК РФ, если работы невозможны без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений в доме. Запросите относящиеся к этому документы и проверьте их с юристом.
Не переносите это требование механически на любое изменение перегородки. Сначала нужно установить, какие границы и чьё имущество затронуты. Ответ управляющей организации «не возражаем» не заменяет требуемые законом решения собственников.
Если исходными объектами были комнаты одной коммунальной квартиры, уточните особый порядок оформления квартиры при принадлежности всех комнат одному лицу по части 7.2 статьи 40 закона № 218-ФЗ. Его нельзя смешивать с перепланировкой двух самостоятельных квартир. Даже подходящий способ регистрации не освобождает от проверки фактически выполненных работ.
Условный пример: показывают 84 метра, продают 46
Все числа и обстоятельства ниже вымышлены. В объявлении указана «объединённая квартира 84 м²». На осмотре покупателю показывают оба бывших помещения. В доступных документах квартира А имеет площадь 46 м², квартира Б — 38 м². В проекте договора назван только объект А.
Организатор объясняет: «Б тоже принадлежала должнику, её просто не вписали». Для покупателя это существенное расхождение. Нужно запросить права по Б, документы об объединении и точный состав лота. Сложение 46 и 38 не подтверждает покупку 84 метров.
Дальше возможны разные ответы:
- Есть оформленная новая квартира В, исходные объекты преобразованы. Тогда требуется проверить В и добиться, чтобы документы продажи однозначно описывали соответствующий объект и продаваемое право.
- А и Б остаются двумя самостоятельными объектами и оба включены в лот. Проверяются права, обременения и документы по каждому, а также законность связывающих их работ.
- В лот входит только А, а Б принадлежит другому лицу или продаётся отдельно. Нельзя рассчитывать на всё показанное пространство. Нужно выяснить, возможно ли пользоваться А, в каком состоянии её передают и что означает существующий проём.
Без подтверждённого варианта рассчитывать цену за всю квартиру рано.
Что спросить перед заявкой
Направьте организатору запрос с номером лота:
- Какие объекты и права входят в продажу? Просим перечислить кадастровые номера и размеры долей.
- Из каких помещений образована заявленная объединённая квартира и чем подтверждается эта связь?
- Какие имеются решение о согласовании, проект, акт приёмки и технический план?
- Как подтверждены учёт новой квартиры, регистрация права, снятие исходных объектов с учёта и прекращение прежних прав?
- Есть ли незавершённые регистрационные действия, отказы, предписания или судебные споры по объединению?
- Можно ли осмотреть всё продаваемое пространство и получить пояснение по расхождениям между планами и фактическим состоянием?
Существенное расхождение в составе лота должно быть устранено в надлежащих документах продажи. Частное обещание прислать «правильный договор после победы» оставляет риск на покупателе.
Когда документов ещё недостаточно
Пауза нужна, если не установлено, продают ли обе части; новое право не подтверждено; судьба исходных объектов неясна; в квартире обнаружено общее имущество без объясняющих документов; или фактические работы расходятся с принятым проектом.
Не закладывайте в бюджет условную небольшую сумму «на узаконивание». При самовольной перепланировке статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия, включая обязанность привести помещение в прежнее состояние. Возможность сохранить изменения требует самостоятельной оценки; судебный результат нельзя обещать заранее. Покупка на торгах сама по себе вопрос не решает.
Для общей подготовки к участию посмотрите программу самостоятельного курса. Она помогает разобраться в устройстве торгов и их этапах. Документы конкретного объединения стоит разобрать с юристом и профильными техническими специалистами.
Итог проверки удобно оставить на одном листе: исходные А и Б, нынешний объект, основание преобразования, зарегистрированное право, состав лота и нерешённые вопросы. Напротив каждого вывода укажите документ и дату. Перед заявкой эта история должна объяснять и квартиру на осмотре, и приобретаемое право.
