Флиппинг — покупка квартиры, её подготовка и последующая перепродажа. Искать такую квартиру удобнее по заранее заданным требованиям. Сначала определите, кому и в каком виде вы хотите её продать. Затем соберите два списка: обычные предложения и квартиры на торгах по банкротству.
Одинаковые правила отбора помогут увидеть дополнительные варианты на торгах. Возможная экономия появится только после сравнения всех расходов. Начальная цена лота, то есть имущества, выставленного на продажу, ещё не является ценой вашей покупки.
Результат поиска — короткий список квартир для проверки. Для него понадобятся общая карточка сравнения и понятный следующий шаг по каждому объекту.
Опишите будущего покупателя через его задачи
Запишите, для какой жизни подходит квартира после ремонта. Нужны рабочее место, изолированная спальня, короткая дорога до транспорта? Выберите несколько обязательных условий.
Из этого описания получите фильтры поиска:
- Район и конкретные границы на карте.
- Число комнат и допустимая площадь.
- Планировка, которую можно использовать без сложных переделок.
- Этаж, лифт, состояние дома и подъезда.
- Вид квартиры после подготовки: что должно быть исправно и удобно.
Отделите то, что сможете изменить, от того, что останется. Ремонт внутри не перенесёт дом ближе к транспорту.
До покупки отдельно подтвердите спрос и осторожную цену перепродажи. Объявление показывает ожидание продавца. Его исчезновение не доказывает сделку по указанной цене.
Если хотите добавить торги к привычному поиску, начните с программы курса «Механика торгов по банкротству». Он помогает разобраться в поиске и анализе имущества, документах и порядке участия.
Согласуйте с командой допустимые недостатки
Составьте три списка для первичного отбора.
«Готовы разбирать дальше». Устаревшая отделка, изношенные двери, грязная квартира. Такие варианты можно рассматривать, если после осмотра объём и причины повреждений понятны.
«Нужен ответ специалиста». Следы протечки, трещины, неизвестное состояние проводки, расхождения планировки с документами. Пока причина не установлена, расходы неизвестны.
«Не берём в этот проект». Например, доля вместо целой квартиры или отсутствие доступа до покупки. Это ограничения вашей команды для этого поиска.
Заранее найдите исполнителей и узнайте их загрузку. Проверку электрики поручайте профильному специалисту. По фотографии состояние не подтвердить.
Подробный порядок осмотра и составления сметы есть в статье о недорогом ремонте квартиры под перепродажу. Сейчас выясните, входит ли возможный объём работ в возможности команды.
Ведите два списка с одинаковыми фильтрами
Первый список собирайте из обычных объявлений и предложений местных специалистов. Второй — из лотов электронных торговых площадок и сервисов поиска. Электронная площадка — сайт, на котором проходит процедура торгов.
Используйте один район, близкую площадь и одинаковые требования к дому и планировке. Иначе разница между вариантами не покажет пользу способа покупки.
В обычном предложении уточните актуальность продажи, предмет покупки, доступ для осмотра и условия передачи квартиры. Договорённости проверяйте по документам.
Для лота с торгов найдите исходное сообщение о продаже и приложения. Прочитайте описание имущества, порядок осмотра, требования к заявке, условия задатка и оплаты, проект договора. Задаток — сумма, которую вносят для участия на условиях конкретных торгов. Его размер, порядок зачёта и возврата проверяют отдельно.
Планируйте проверки до подачи заявки и окончания её приёма. Если времени не хватает, пропустите эту продажу. Отслеживайте изменения сообщения и приложений.
Сохраняйте ссылку, дату проверки и следующий шаг. Дубликаты одной квартиры объединяйте, разные продажи объекта отмечайте отдельно. Завершённые предложения переносите в архив.
Регулярно обновляйте оба списка. Если вариантов нет, меняйте один фильтр за раз и записывайте причину.
Торги расширяют поиск. Подходящий лот может оказаться дешевле обычной покупки после всех расходов. Требования к квартире и будущей продаже остаются теми же.
Используйте одну карточку для обоих способов покупки
На каждую квартиру заведите одинаковую запись в заметках или таблице.
- Объект. Адрес, кадастровый номер при наличии, площадь, этаж, число комнат. Кадастровый номер — номер объекта в реестре недвижимости.
- Источник. Ссылка, дата проверки, контакт продавца или организатора. Для торгов также номер лота и срок приёма заявок.
- Предмет покупки. Вся квартира или доля; что входит в продажу. На каком документе основан ответ.
- Будущая продажа. Кому подходит квартира и какие обязательные требования уже выполнены.
- Состояние. Что видно, что сообщили, что ещё предстоит осмотреть. Допустимые работы и вопросы специалистам.
- Документы и передача. Что получено, какие расхождения есть, кто пользуется квартирой, чем подтверждаются условия доступа и передачи.
- Деньги и время. Цена продавца либо цена, указанная в документах торгов; предварительные дополнительные расходы; когда нужны деньги и когда возможно начать работы.
- Следующий шаг. Какой ответ нужен, от кого, к какой дате и стоит ли ради него оплачивать выезд.
Используйте отметки «подтверждено документом», «со слов» и «не выяснено». Для подтверждения указывайте название и дату документа.
Не заменяйте неизвестные расходы нулём. Существенный нерешённый вопрос оставляет карточку на уточнении независимо от привлекательной цены.
Начните с проверок, которые не требуют дорогого выезда
По объявлениям и документам уберите очевидно неподходящие варианты.
Сначала сверьте адрес, площадь, этаж и предмет продажи. Запросите актуальные сведения ЕГРН, Единого государственного реестра недвижимости, и документы, на которых основано право. Получайте их законным способом через продавца, организатора или доступные официальные процедуры. Получение некоторых документов может потребовать платы. Сведения о правах и ограничениях нужно сопоставлять с остальными материалами, при необходимости с юристом.
По карте и фотографиям проверьте маршрут до транспорта и окружение. Шум, запахи и состояние подъезда оценивают на месте.
После этого задайте одинаковые вопросы продавцу или организатору:
- Можно ли попасть во все помещения и прийти со своим специалистом?
- Кто сейчас пользуется квартирой и какие документы это объясняют?
- Когда и в каком состоянии предполагается передача, что об этом написано в договоре?
- Есть ли план помещения и известные изменения планировки?
- Можно ли получить свежие фотографии отмеченных повреждений и недостающие документы?
Зафиксируйте ответы письменно. Если обещанный документ не получен, вопрос остаётся открытым.
Для торгов дополнительно сопоставьте календарь проверок с датами заявки и платежей. Подготовиться к этим действиям помогают запросы и памятки из курса по механике торгов. Каждый образец нужно соотносить с документами выбранной продажи.
Оплачивайте проверку с понятной задачей
До заказа согласуйте, что исполнитель проверит и какой результат выдаст. Техническому специалисту передайте вопросы по состоянию. Юристу — по предмету покупки, документам, ограничениям и передаче.
Если сомнение может остановить проект, начните с узкой проверки этого вопроса. Просмотр фотографий не заменяет необходимого обследования.
Учебный пример. Команда ищет целую однокомнатную квартиру рядом с транспортом. Она умеет обновлять отделку, но не берётся за проекты без доступа до покупки. Все варианты вымышлены.
- Квартира А из обычной продажи подходит по району и планировке. Осмотр согласован, документы переданы на проверку. Следующий шаг: выезд с перечнем вопросов по состоянию.
- Квартира Б с торгов тоже подходит по первым фильтрам. На фото есть пятно на потолке. До платного выезда команда уточняет доступ и возможность обследовать повреждение. Расходы на устранение причины пока не определены.
- У предложения В в том же районе продаётся только доля. Его исключают из этих двух списков: проект рассчитан на покупку целой квартиры.
А и Б сравнивают дальше. Выезд по В уже не нужен. По Б есть конкретная задача для специалиста, но оснований выбирать её по начальной цене пока нет.
Переведите короткий список в предел покупки
После проверок уточните расходы и сроки по каждой оставшейся квартире. Учтите подготовку и участие в торгах, если они нужны, оформление, ремонт, содержание и последующую продажу. Налоги и заёмные деньги требуют своего расчёта. Сравнивайте оба способа покупки до одной цели: получения денег от перепродажи.
Возможная экономия на торгах имеет смысл, когда полные расходы ниже, а объект и сроки подходят проекту.
Порядок расчёта доступного предела разобран в статье «Лимит ставки из бюджета проекта». Затем отдельно проверьте, оправдана ли эта цена ожидаемой перепродажей. Доступность денег ещё не означает выгодность покупки.
Запишите лимит до заявки. Если цена его превышает, возвращайтесь к двум спискам. Альтернативы помогают сохранить деньги на ремонт и резерв.
Если поиск поручаете специалистам, передайте район, бюджет и допустимые недостатки. С таким заданием можно обратиться за подбором объектов на торгах по банкротству.
Для самостоятельной работы изучите курс «Механика торгов по банкротству». В учебном кабинете есть 23 видеоурока, 25 документов и каталог 49 торговых площадок. Регистрация на площадках проходит отдельно. Курс посвящён пути от поиска имущества до оформления покупки. Техническое обследование и правовую проверку конкретной квартиры проводят профильные специалисты.
