Недостроенный дом с торгов по банкротству покупают через электронную площадку: находят официальное сообщение о продаже, проверяют объект и землю, подают заявку и участвуют в торгах. Победителю предстоит заключить договор, оплатить покупку, зарегистрировать переход права и принять имущество. Но ещё до заявки нужно понять, что именно уже построено и получится ли завершить нужный вам дом: покупка недостроя сама по себе этого не гарантирует.

Здесь речь об отдельно стоящем частном доме, строительство которого не закончено. Покупка квартиры у обанкротившегося застройщика требует другого разбора.

Найдите лот и соберите условия продажи

Начните с требований к будущему дому: место, площадь, назначение, доступ к дороге, коммуникации и допустимый срок достройки. Ищите не только слово «дом», но и «объект незавершённого строительства», «ОНС», «недострой». Затем переходите к официальному сообщению в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, сокращённо ЕФРСБ, и к указанной там электронной торговой площадке, или ЭТП.

Сверьте должника, номер дела, организатора, номер лота и кадастровые номера. Сохраните сообщение со всеми приложениями и проверьте последующие изменения. Для решения нужны описание имущества, порядок осмотра, условия участия, утверждённый порядок продажи, проект договора, сведения о задатке и сроках оплаты. Рекламная карточка не заменяет эти документы.

Сразу выпишите календарь: когда заканчиваются заявки и внесение задатка, как проходит продажа, когда победитель должен подписать договор и заплатить. Учитывайте часовой пояс площадки. Если полноценная проверка не помещается в оставшееся время, близкий срок не повод покупать вслепую.

Разделите объект, фактическую стройку и землю

У недостроенного дома есть три связанные, но разные характеристики:

  • Что продают по документам: зарегистрированный ОНС, участок, определённое право на землю, другое перечисленное имущество.
  • Что находится на месте: фундамент, стены, перекрытия, крыша, инженерные сети и их состояние.
  • Что вы сможете сделать после покупки: продолжить работы, изменить проект, оформить завершённый дом и использовать его для своей цели.

Запросите актуальные выписки из Единого государственного реестра недвижимости, или ЕГРН, на недострой и участок, документы о правах должника и доступные планы. Сопоставьте кадастровые номера, расположение, площадь участка, ограничения и обременения с составом лота и проектом договора. Если в лот входит несколько объектов, каждый должен быть понятен отдельно.

В сведениях об ОНС могут быть указаны степень готовности, проектируемое назначение и основные проектируемые характеристики. «Проектируемый жилой дом» ещё не означает, что вы покупаете зарегистрированный готовый жилой дом. Процент готовности также не показывает ни прочность конструкций, ни долю оставшихся расходов. Универсального процента, после которого недострой безопасно покупать, нет.

Если на месте уже почти готовый дом, а в ЕГРН остался ОНС, выясните причину расхождения. Подробнее этот случай разобран в статье о готовом доме, который числится недостроем.

Если отдельного зарегистрированного ОНС нет, не считайте, что продажа участка автоматически оформит на вас «дом с фотографии». Потребуется установить правовой статус постройки, точный предмет договора и возможный порядок оформления. Неясность здесь нужно разрешить до участия.

Проверьте право на участок и возможность продолжить строительство

Выясните, принадлежит ли земля должнику и входит ли она в продажу. При аренде нужны сам договор, приложения, срок действия, сведения о прекращении или спорах и понимание того, какое право получит покупатель. Покупка ОНС не обещает автоматически собственность на публичную землю, новую аренду или продление прежней.

Проверьте границы участка в ЕГРН, положение недостроя относительно них, разрешённое использование, ограничения территории и законный подъезд. Отсутствие сведений о границах в предусмотренных законом случаях становится основанием для приостановления регистрации. Это лучше выяснить заранее применительно к вашей сделке.

Для продолжения стройки соберите имеющиеся документы: проект, разрешение или уведомления, сведения из соответствующих реестров, документы об изменении параметров и проведённых работах. Набор зависит от вида объекта, дат и применимого порядка. Не каждый недострой требует одинакового комплекта бумаг, но отсутствие нужного основания нельзя заменить обещанием организатора «потом всё оформить».

Попросите профильного юриста проверить, какие документы действуют для нового владельца и подходят ли они под задуманный вами дом. Сверьте фактические отступы, этажность, расположение и размеры с документами. Отдельно выясните, есть ли предписания, судебные споры или требования о сносе. Запись в ЕГРН сама по себе не исключает спора о самовольной постройке.

Проект прежнего собственника тоже требует проверки: передаётся ли документация, есть ли право её использовать и менять, соответствует ли она уже выполненным конструкциям. Не закладывайте переделку в бюджет, пока специалист не подтвердил её допустимость и техническую возможность.

Осмотрите недострой со специалистом

Организуйте осмотр через лицо, указанное в сообщении о продаже. Для оценки конструкций нужен строительный специалист; кадастровый инженер решает вопросы описания объекта для кадастрового учёта. Технический план не заменяет обследование прочности и состояния здания.

На осмотре важны не только видимые трещины. Уточните, когда остановились работы, как консервировали объект и что происходило с ним за время простоя. Специалисту предстоит оценить фундамент, стены, перекрытия, кровлю, следы воды и промерзания, открытые проёмы и сохранность материалов. Безопасно ли достраивать существующее и что придётся разобрать или восстановить — отдельные вопросы.

Проверьте сети по документам и фактическому состоянию. Столб рядом с участком, труба у дороги или провод в стене не подтверждают действующее подключение нужной мощности. Запросите имеющиеся документы о подключении и выясните, какие работы и согласования ещё потребуются.

Зафиксируйте недоступные помещения и конструкции, отсутствие документов и пределы осмотра. Не заходите в опасные части строения и не включайте неизвестное оборудование ради проверки. Если существенный риск можно оценить только обследованием, согласуйте его до заявки или откажитесь от лота.

Отдельно опишите материалы и оборудование на участке. Наличие рядом со стройкой не означает, что они принадлежат должнику и входят в покупку. Для дальнейших работ также понадобится доступ для техники и доставки: узкая тропа к калитке не решает эту задачу.

Рассчитайте расходы до пригодного для использования дома

Сравнивайте варианты по конечному результату: дом нужного назначения, состояния и площади с понятным правом на землю. У недостроя цена торгов — только часть расчёта.

Включите в бюджет:

  • Проверку документов, обследование, необходимые измерения и проектные работы.
  • Восстановление повреждённых конструкций и достройку по заключению специалиста.
  • Подключение или восстановление сетей, отделку и необходимые работы на участке.
  • Охрану, консервацию, вывоз мусора, доставку и организацию стройплощадки.
  • Оформление приобретения и завершённого дома, а при необходимости — временное жильё на период работ.
  • Резерв на обоснованно возможные дополнительные работы и увеличение сроков.

Не рассчитывайте остаток работ как разницу между ста процентами и готовностью из отчёта оценщика. Для этого нужна поэлементная проверка недостроя и расходов на завершение. Денежный резерв не устраняет неопределённость, можно ли вообще сохранить конструкцию или законно завершить строительство.

Заранее установите предельную цену участия с учётом всех этих затрат. Задаток, который засчитывается победителю в оплату, не нужно считать второй раз как дополнительную цену имущества. Но деньги на него понадобятся раньше окончательного расчёта. Если планируете заём, подтвердите доступность финансирования и сроки: возможность обычной ипотеки на готовое жильё нельзя автоматически переносить на этот лот.

Подготовьте заявку и получите допуск

После проверки лота оформите подходящую квалифицированную электронную подпись, зарегистрируйтесь на указанной ЭТП и проверьте её требования к участнику. Если действует представитель, подготовьте документы о его полномочиях.

Заявка и приложения должны соответствовать сообщению и правилам продажи. Внесите задаток по указанным реквизитам с правильным назначением платежа и с учётом срока его поступления. Проверьте условия возврата и случаи, когда победитель рискует его потерять, в частности при уклонении от заключения договора.

Подайте подписанную заявку заранее, сохраните подтверждение приёма и следите за рассмотрением. Перевод задатка сам по себе не означает, что заявку приняли и вас допустили. Убедитесь, что решение о допуске действительно принято; при отказе выясните основание и возможные действия в оставшийся срок.

Участвуйте по правилам конкретной продажи

При аукционе с открытой формой предложения цены участники повышают её по установленным правилам. На публичном предложении действуют периоды снижения цены и иной порядок выбора покупателя. Не переносите на него правило «первый отправил — всегда выиграл»: значение имеют цена предложения, период и предусмотренные законом условия определения победителя.

Перед участием ещё раз проверьте действующие сообщения, режим торгов и лимит. Не повышайте его только потому, что уже потратились на осмотр и документы. После завершения сохраните протокол и уведомления. Если покупателем стали не вы, проконтролируйте возврат задатка по установленным условиям.

Заключите договор, оплатите и оформите переход права

Победа запускает следующие действия, а не завершает покупку. Проверьте полученный договор по опубликованному проекту и результатам торгов: состав имущества, кадастровые номера, право на землю, цену, зачёт задатка, сроки расчёта и порядок передачи. Несоответствия нужно выяснить без промедления, пока идут установленные сроки.

Подпишите договор и перечислите оставшуюся сумму в предусмотренном порядке. Сохраните платёжные документы. Не исходите из возможности свободно отложить оплату до одобрения кредита или нового обследования: эти вопросы решаются до заявки.

Для приобретённой недвижимости необходима государственная регистрация перехода права. Заранее уточните с продавцом, кто и как подаёт документы, что потребуется именно для ОНС и включённого в сделку участка или права на него. Не предполагайте, что один договор на недострой автоматически оформит все земельные отношения. При этом новый технический план не становится обязательным только из-за смены собственника уже учтённого объекта.

Договор, оплата и протокол торгов не заменяют результат регистрации. Получив сведения ЕГРН, проверьте нового правообладателя, объекты и записи об ограничениях. При приостановлении разберите конкретную причину и перечень недостающих действий. Обещать регистрацию заранее нельзя, даже если организатор считает документы достаточными.

Примите имущество и отделите покупку от достройки

Передача оформляется актом или иным предусмотренным документом; её сроки и последовательность с оплатой и регистрацией сверяйте с договором. На месте сопоставьте объект с состоянием при осмотре. Зафиксируйте доступ, ключи, ограждение, передаваемые документы, материалы и оборудование из состава продажи. Отметьте повреждения, недостачу и оставшиеся вещи, принадлежность которых не установлена.

Если фактическая передача не соответствует договору, письменно обозначьте расхождения продавцу и получите правовую оценку дальнейших действий. Не подписывайте формулировку об отсутствии претензий без проверки и не распоряжайтесь чужими вещами как своими. После законного получения объекта организуйте безопасное содержание и необходимую консервацию.

Затем начинается отдельный этап: завершение строительства по применимому порядку и оформление законченного дома. Для кадастровых работ привлекают кадастрового инженера. Закон предусматривает снятие ранее учтённого ОНС с учёта и прекращение зарегистрированного права на него одновременно с регистрацией права на здание, созданное в результате завершения его строительства, при соблюдении необходимых условий. Это не превращает покупку ОНС в автоматическое оформление жилого дома.

Перед заявкой у вас должны быть ответы на пять вопросов: что именно покупаете, какое право будет на землю, чем подтверждена возможность достройки, сколько потребуется денег и времени до нужного результата, как пройдёт приобретение и передача. Если хотя бы один ответ держится только на устном обещании, проверка ещё не закончена.

Разобраться в поиске лотов и порядке участия можно на обучении торгую.рф. После регистрации в разделе «Открытый урок» доступен бесплатный вводный урок. Он поможет начать подготовку к торгам; документы конкретного недостроя и состояние конструкций всё равно требуют отдельной проверки.