В объявлении обещают «проходное место», а при осмотре перед витриной никого нет. Один визит не решает спор. До покупки нужно понять, когда здесь идут люди, с какой стороны улицы и могут ли они добраться до входа. Затем сопоставить наблюдения с тем бизнесом, который вы хотите разместить.
Ниже — простой план полевой проверки. Он поможет собрать исходные данные, но не предскажет продажи. Общий порядок покупки разобран в статье как обычному человеку купить имущество банкрота.
Сначала решите, для кого нужен поток
Трафик здесь означает поток проходящих людей. Полезным для будущего арендатора он может стать, если людям нужен его товар или услуга, они бывают рядом в часы работы и могут удобно зайти.
По внешности прохожего нельзя надёжно определить его потребности или готовность купить. Поэтому не записывайте «подходящие покупатели: 70%». Отдельно считайте проходы, отдельно проверяйте, подходит ли место выбранному формату.
До выезда запишите:
- Что вы предполагаете открыть: например, небольшую пекарню или мастерскую по ремонту обуви.
- Зачем человек должен сюда прийти: зайти по дороге или специально приехать за услугой.
- В какие часы будет открыт бизнес.
- Откуда люди могут идти: от остановки, жилых домов, офисного здания, парковки.
- Что пока неизвестно: есть ли спрос, удобен ли маршрут, устроит ли помещение будущего арендатора.
Если арендатора ещё нет, возьмите один-два возможных формата. Не выбирайте тот, который случайно лучше выглядит в удачный час наблюдения. Спрос и требования к помещению обсудите с предпринимателем, который действительно рассматривает такую точку.
Нарисуйте маршрут к двери
На простом плане отметьте витрину, вход, обе стороны улицы, ближайшие переходы и препятствия. Пройдите путь от остановки и от соседнего перекрёстка. Засеките время, запишите обходы.
Проверьте на месте:
- Видно ли витрину с каждого направления движения. Не закрывают ли её дерево, павильон или припаркованные машины.
- Понятно ли с тротуара, где вход. Не приходится ли искать дверь во дворе.
- Можно ли дойти до двери в предполагаемые часы работы. Нет ли закрытой калитки, ограждения или прохода через другое помещение.
- Есть ли ступени, узкие участки, лужи и другие препятствия. Их размеры и возможное переустройство проверяют отдельно со специалистом.
- Как выглядит путь в темноте, если бизнес будет работать вечером.
Снимайте фасад и препятствия без узнаваемых людей. Сам факт открытой калитки не подтверждает право пользоваться проходом после покупки. Если путь идёт через чужой участок или здание, попросите документы на доступ и передайте их юристу.
Выберите точки и единицу подсчёта
Обозначьте воображаемую линию поперёк тротуара перед помещением. Каждый человек, пересёкший её, даёт один проход. В группе считайте каждого отдельно. Разделяйте два направления движения.
Для противоположной стороны улицы сделайте отдельную линию и отдельный лист. Поток там не равен потоку у вашей двери. Если вдвоём считать нельзя, запишите разное время замеров. Не представляйте их как одновременные.
Счётчик проходов не показывает число разных людей. Человек, который пересёк линию туда и обратно, даст два прохода. Не пытайтесь узнавать его и вести список посетителей. Для этой проверки достаточно обезличенных чисел, времени и условий наблюдения. Не собирайте имена, контакты, фотографии лиц или сведения о личных особенностях.
Остановки у витрины отмечайте отдельно от проходов. Заранее договоритесь, что считать остановкой. Например: человек остановился напротив окна и повернулся к нему. Это наблюдаемое действие. Интерес к товару и причину остановки вы пока не знаете.
Не прибавляйте такие остановки к общему потоку: они могут относиться к уже учтённым проходам. Для спокойного подсчёта остановок и направлений лучше привлечь второго наблюдателя. Если не успеваете, оставьте только проходы и отметьте ограничение.
Приходите в разные дни и часы
Для первого сравнения можно выбрать два обычных будних дня и один выходной. В каждый день провести час утром, час днём и час вечером. Часы подберите под будущий бизнес. Если суббота и воскресенье важны по-разному, включите оба дня.
Это стартовый план, а не норма точности. Он не заменяет наблюдение за полным рабочим днём и не показывает весь год. Если покупка зависит от потока, расширяйте замеры, особенно когда результаты сильно различаются.
Каждый час разбивайте на четыре отрезка по 15 минут. Так видно, прошла ли основная группа сразу после автобуса или люди шли весь час. Пропущенное время отмечайте прямо. Пустая строка означает отсутствие данных, а ноль — проведённый замер без проходов.
К каждой записи добавляйте погоду и обстоятельства:
- Дождь, снег, жара, сильный ветер; при наличии данных — температуру и её источник.
- Праздник, ярмарку, перекрытие, ремонт или необычную очередь.
- Открыты ли соседние предприятия, которые вы считаете важными для маршрута.
- Каникулы или сезонный режим работы соседей, если он подтверждён.
Погода и календарь могут менять поток. Не исправляйте результат дождливого дня выдуманным коэффициентом. Проведите повторный замер в сопоставимые часы и сохраните оба результата. Летнее наблюдение не подтверждает зимний поток. Если другой сезон проверить нельзя, запишите это как неизвестное.
Лист наблюдений для одного выезда
Скопируйте этот список. Для каждой точки и каждого часа заполните отдельный лист.
Данные места:
- Лот и адрес: …
- Предполагаемый бизнес и часы работы: …
- Точка подсчёта и её отметка на плане: …
- Сторона улицы и ориентиры двух направлений: …
Условия:
- Дата, день недели, начало и конец: …
- Погода, освещение, сезон: …
- Что открыто рядом, какие есть события или работы: …
- Перерывы и пропуски наблюдения: …
Счёт за каждые 15 минут:
- Точное время отрезка: …
- Проходы в первом направлении: …
- Проходы в обратном направлении: …
- Всего проходов за отрезок: …
- Остановки у витрины по заранее выбранному правилу, отдельно: …
Наблюдения без догадок:
- Где остановились люди и что было видно: рассматривали окно, стояли у остановки, ждали у двери; причина неизвестна, если её нельзя установить: …
- Что мешает увидеть витрину или дойти до двери: …
- Какой маршрут стоит проверить ещё: …
- Чего не удалось измерить: …
Не добавляйте сюда оценки возраста, дохода или здоровья прохожих. Для решения о месте нужны сводные наблюдения, а не досье на людей.
Учебный пример: что означают 60 проходов
Все числа ниже вымышлены. Это пример расчёта, а не замер действующего магазина.
Допустим, помещение рассматривают под пекарню с утренней работой. Наблюдатель стоит у одной линии перед витриной во вторник с 8:00 до 9:00. Перерывов нет. Считаются проходы людей в обоих направлениях. Повторный проход того же человека учитывается снова.
За четыре последовательных отрезка по 15 минут записано: 12, 18, 15 и 15 проходов.
- Всего за наблюдавшийся час: 12 + 18 + 15 + 15 = 60 проходов.
- По направлениям: 40 в сторону офисного здания и 20 обратно. Проверка: 40 + 20 = 60.
- Из этих 60 проходов шесть сопровождались остановкой у витрины по принятому правилу. Доля таких проходов: 6 / 60 × 100% = 10%.
Эти 10% показывают только зафиксированные остановки. Данных о покупках нет. Направление к офисному зданию тоже не доказывает, что все 40 проходов совершили его сотрудники.
Допустим, в четверг с 8:00 до 9:00 получили 36 проходов, а в субботу в тот же час — 90. Сохраните три строки с погодой и условиями. Не превращайте их среднее в «типичный час»: будни и выходной нужно рассмотреть отдельно, а каждый режим пока проверен слишком мало.
Нельзя умножить 60 на десять часов и объявить дневной поток равным 600. Остальные часы не измерены. Тем более нельзя умножать проходы на придуманную долю покупателей и считать выручку.
Следующий шаг для этой пекарни: повторить утренние замеры, проверить другие часы и обсудить место с возможным арендатором. Число проходов само по себе не отвечает, будут ли здесь покупать хлеб.
Проверьте, что может изменить маршрут
Посмотрите сообщения местной администрации и организации, отвечающей за дорогу или транспорт. Ищите сведения по конкретному адресу: ремонт тротуара, перенос остановки, закрытие перехода, изменение маршрута. Запишите дату сообщения, участок и срок работ.
Отсутствие найденной новости не доказывает отсутствие планов. Если от прохода зависит решение, направьте вопрос в ответственную организацию. До ответа оставьте статус «не выяснено».
У соседних предприятий проверьте фактические часы работы. Слова о скором открытии большого магазина запишите как обещание, пока нет подтверждения от самого предприятия. Не закладывайте будущий поток в расчёт как уже существующий.
Если продавец или организатор торгов приводит цифру трафика, спросите:
- В какие даты, часы и у какой линии считали?
- Учитывали одну сторону улицы или обе?
- Это проходы, входы в помещение или разные посетители? Как различали эти величины?
- Есть ли исходные сводные записи по часам, сведения о погоде и пропусках?
- Можно ли осмотреть вход и путь к нему в нужное вам время?
Просите обезличенные сводки. Записи с персональными данными прохожих для такой проверки не нужны.
Сведите результат к решению о проверке лота
По итогам должны остаться три коротких списка:
- Что измерено: точка, дни, часы, проходы, направления и условия.
- Что подходит выбранному бизнесу: доступный путь, заметный вход, нужные часы; рядом укажите, чем это подтверждено.
- Что неизвестно: спрос, другой сезон, будущие работы, документы на проход, позиция возможного арендатора.
Универсального числа проходов, после которого помещение можно покупать, здесь нет. Для вывода нужны требования конкретного бизнеса и остальные проверки объекта. Даже оживлённый тротуар не снимает вопросов к входу, документам и состоянию помещения.
Если вывод о привлекательности лота держится на неподтверждённом потоке, сначала уточните данные. Чтобы самостоятельно разобраться в поиске и анализе имущества с торгов, посмотрите курс «Механика торгов по банкротству». В программе — поиск и анализ имущества, подготовка документов, порядок участия в торгах и оформление покупки. Оценку спроса, состояния помещения и прав на доступ проводите отдельно с профильными специалистами.
